龙湾新城08年上半年营销推广计划.pdf

龙湾新城 08年上半年营销推广计划 龙湾新城项目组 2008年1月15 日 目录 市场分析 国家宏观政策分析 知己知彼 东莞宏观市场分析 东莞楼市分析 阶段营销推广策略 项目急需解决的问题 国家宏观政策分析 宏观政策对区域市场的逐级影响： 圳 深 角 三 珠 京 北 海 上 9.27新政出台后，深圳 10月中下旬开始，新政影响开始 12月开始，上海、北京等楼市热点城市 成为首个受政策波及的 由深圳为原点波及周边市场，整 也开始拉响“寒流警报”，08年1月11 日北 城市。国庆期间首度遭 个珠三角地区楼市普遍下跌，其 京韦伯国际成为京城首个明降楼盘，降价 遇楼市寒流，楼市疲软 中广州、东莞、惠州等城市较为 幅度达到2000元/㎡ 持续至今。 明显 愈是楼市发达的区域愈容易受到政策的直接冲击，随着9.27新政的逐步实施， 波及范围也逐渐扩散。目前除典型的几大城市外，部分内地城市也开始出现降价现象 楼市现状剖析： 需求方分析 需求方分析 供应方分析 供应方分析 银行持续加利息 第二套房贷政策 银行信贷紧缩政策 资金链紧张 各银行前3季度放款额度 购房贷款利率增加 首付增加至四成 急于靠销售填补资金空缺 增加购房资金压力 首付款大幅增长 矛盾 抑制消费 抑制投资 销售难以顺利开展 市场进入观望状态 同时，进入年底，各开发商急于资金回笼 需求方又进入观望状态，正常销售难于快速回款 成交量锐减 导致市场进一步观望 形成或明或暗的降价 外界政策的影响、供求双方自身心理的变化是导致目前市场疲软的主要原因 针对地产的宏观政策层层加压 2006 2007 2008 治标 治本 国家08年的政策方向? 方向一:扩大公房 各地加强经济适用房的建设 方向一:扩大公房 需 方向二:打击囤地 07年12月《土地储备管理办法》出台 供 方向二:打击囤地 方向三:紧缩货币 08年实行从紧货币政策，银行