房地产行业企业所得税政策解读.ppt

C.直接成本法。 ◇定义：指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 ◇适用成本项目：借款费用 ◇计算公式： 某一成本对象应分摊的借款费用=（期内某一成本对象的直接开发成本÷期内全部成本对象直接开发成本）×本期借款总费用 D.预算造价法。 ◇定义：?指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。 ◇适用成本项目：借款费用 ◇计算公式： 某一成本对象应分摊的借款费用=（某一成本对象预算造价÷期内全部成本对象预算造价 ）×本期借款总费用 特别说明： 土地成本、公共配套设施成本以及借款费用的分配必须按照确定的方法处理。 其他其他成本项目的分配，可由企业自行确定→企业有了较大的自由选择权。 成本分配方法一经确定，不能随意变更，应该遵循一致性原则。如确需变更的，必须征得主管税务机关的同意。 1、以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业 2、以股权的形式，将土地使用权投资企业 （六）以非货币交易方式取得土地使用权成本的确定（第31条） 投资目的 换取的开发 产品地点 接受土地使用权 成本确定时点 接受土地使用权成本确定 以换取 开发产 品为目 的 该项土地开 发、建造 首次分出开发产品 时 应分（付）出开发产品的 市场公允价+土地使用权 转移过程中应支付的相关 税费±支付的补价款（应 收到的补价款） 其他土地开 发、建造 投资交易发生时 股权形式 投资交易发生时 该项土地使用权的市场公 允价值+土地使用权转移 过程中应支付的相关税费 ±支付的补价款（应收到 的补价款） 1、出包工程结算款 2、公共配套设施成本 3、报批报建费、物业完善费 首次规范，与原规定有突破 原规定：内资不得预提，外资可预提绿化、道路等配套设施费 （七）预提费用的处理（第32条） （1）预提条件（同时符合） A.出包工程已经全部完成； B.出包工程结算正在办理； C.可能结算的金额有充分的证明依据； D.未全额取得发票。 （2）预提金额确定：未开票金额，最高不得超过合同总金额的10%。 （3）跟踪结算管理：预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付（未取得发票）的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后实际支付时可按规定税前扣除。 1、出包工程结算款的预提 （1）预提条件（同时符合）： A.已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件； B.尚未建造或尚未完工的； C.公共配套设施预算造价的依据充分，最好是有工程造价中介机构的鉴证报告。 （2）预提金额确定： 公共配套设施预提成本＝预算造价－已实际发生的公共配套设施成本 （3）预提金额的跟踪结算管理： A.明确建造期限而逾期未建造的，已预提金额在规定建造期满之日起计入当期应纳税所得额； B.未明确建造期限的，在最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。 C.以后实际发生时，再按照《办法》第二十八条第三款规定扣除（已销、未销、固定资产间分配）。 2、公共配套设施成本的预提 物业完善费用：应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 （1）预提条件： A.开发产品已完工（未完工产品不得预提） B.应向政府上交而未交 （2）预提金额确定： 依政府相关文件规定，或相关政府部门发出的“缴费通知书”确定 （3）跟踪结算管理： A.政府相关文件规定上交期限的，预提期限依规定的期限确定； B.政府相关文件未规定上交期限的，预提期限最长不得超过3年；超过3年未上交的，计入当期应纳税所得额，以后年度实际支付时准予在税前扣除。 3、报批报建费、物业完善费的预提 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。 利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理（摊入开发产品计税成本） 新办法对停车场所的处理采取了简化方法 对第二种情形将停车场所作为公共配套设施的简化处理后，停车位的销售以及出租取得的收入属于净收入，没有成本配备了。 （八）停车场所的处理（第33条） 实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。 新办法对结算计税成本的票据合法性强调了要求，由此可知，税前扣除的重要条件之一是应该取得合法凭据，但是按照该办法第三十条、三十二条规定预提的费用是可以除外的。 （九）结算计税成本的凭证要求（第34条） 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前（5月31日）选择确定计税成本核算的终止日