房地产及企业价值评估程序课件(PPT 53页).pptVIP

评估程序; ; （一）明确评估业务基本事项 在房地产评估时，必须了解评估对象的基本情况，这是拟订房地产评估方案、选择评估方法的前提。评估基本事项包括以下内容：; 1.明确评估目的 不同的评估目的，其所评估的价值的内涵也不完全相同。如：土地使用权出让评估、房地产转让价值评估、房地产租赁价值评估、房地产抵押评估、房地产保险评估、房地产课税评估、征地和房屋拆迁补偿评估等，因此，在受理评估业务时，通常由委估方提出评估目的，并将评估目的明确地写在评估报告上。; 2.了解评估对象 即对被估房地产的实体和权益状态进行了解。对房地产的实体了解包括：土地面积、土地形状、临路状态、土地开发程度、地质、地形及水文状况；建筑物的类型、建成时间、结构、面积、层数、朝向、平面布置、工程质量、新旧??度、装修和室内外的设施等。 对房地产的权益状态了解包括：土地权利性质、权属、土地使用权的年限、建筑物的权属、评估对象设定的其他权利状况等。; 3.确定评估基准日 所谓确定评估基准日，就是确定待估对象的评估时点，通常以年、月、日表示。由于房地产价格经常处于变化之中，而且房地产价格随其价格影响因素的变化而变动，因此，必须事先确定所评估的是某一具体时点的价值。; ; ; ; 评估资料的收集在评估过程中是一项耗时较长，而且艰苦细致的工作。其内容涉及选用评估方法和撰写评估报告所需的资料数据，包括： （1）评估对象的基本情况（房权证、土地证、登记簿、存根、平面图、规划文件、固定资产卡片、发票、购置建造合同、竣工决算资料等）； （2）有关评估对象所在地段的环境和区域因素资料； （3）与评估对象有关的房地产市场资料，如市场供需状况、建造成本、租售价格等； （4）国家和地方涉及房地产评估的政策、法规和定额指标。获得上述资料的途径除了委托方提供外，主要通过现场的勘测和必要的调查访问。 ; ; （六）编制和提交评估报告 评估报告是评估过程和评估成果的综合反映，通过评估报告，不仅可以得到房地产评估的最后结果，还能了解整个评估过程的技术思路、评估方法和评估依据。 （七）工作底稿归档 按照法律、法规和评估准则的有关要求对工作底稿进行整理，与评估报告一起及时形成评估档案。; 二、企业价值评估程序 企业价值评估程序从执行该项工作所需要的一般性程序出发，将企业价值评估程序分为明确基本事项、收集评估资料（含现场调查）、评定估算价值、验证评估结果、编制评估报告、整理工作底稿六个方面的内容。; 一、明确基本事项 （一）评估目的 了解与企业价值评估相关的经济行为并明确评估目的，对价值类型、评估方法的选取以及评估结论的形成等都有重要影响。企业价值评估时应当尽量细化评估目的和用途，依据“为什么评、评什么、用于什么方向”来了解与企业价值评估相关的经济行为，并以此确定评估目的。企业价值评估的目的可能是出于企业自身管理的需要，提升企业资产运营效率的需要，或者资本所有权交易行为的需要。企业价值评估的目的不同，评估的方法、原则以及应遵循的价格标准甚至评估的程序都可能有所差别。; ; （三）价值类型 在企业价值评估过程中，评估人员需要根据评估目的选择恰当的价值类型，确信选择的价值类型适用于评估目的。通常来说，选择企业价值评估的价值类型，应当充分考虑评估目的、市场条件和评估对象自身条件等因素。 首先，评估目的决定了企业资产的存续条件，资产价值受制于这些条件及其可能发生的变化。因此，评估人员在进行企业价值评估时，一定要根据企业的特征，合理判断其可能面临的市场环境以及资产使用状况，并以此来选择与之相匹配的价值类型。 ; 其次，市场条件也是决定价值类型和评估价值的重要因素之一。评估时所面临的市场条件及交易条件，是资产评估的外部环境和影响评估结论的外部因素。在不同的市场条件下或交易环境中，即使是相同的资产也会有不同的评估结论。 最后，评估对象自身的功能、使用方式和利用状态等资产自身的条件是影响资产评估价值的内因。从某种意义上讲，资产自身的条件对其评估价值具有决定性的影响。不同功能的资产会有不同的评估结论，而使用方式和利用状态不同的相同资产也 可能会有不同的评估结论。 评估人员在设定价值类型时，需要明确该价值类型的具体定义是什么，需要基于哪些可