土地增值税清算概述.ppt

第二部分:土地增值税清算概述 中国注册税务师协会关于印发《土地增值税清算鉴证业务指导意见（试行）》的通知 （中税协发〔2011〕110号）： 2007年12月29日，国家税务总局发布《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发〔2007〕132号）。根据《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）等相关政策的变化，中税协于2011年协同纳税服务司修订完成《土地增值税清算鉴证业务准则（报审稿）》，并根据准则“报审稿”相应修订完成《土地增值税清算鉴证业务操作指南》。 鉴于此项准则的发布条件尚未完全成熟，为及时规范指导注册税务师执行土地增值税清算鉴证业务，并通过实践为制订该准则提供经验，现将准则“报审稿”及其操作指南和工作底稿（报审稿）中关于实务操作的基本内容以“指导意见（试行）”的形式予以下发，并将执行中的有关事项说明如下： 山东省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税预征和清算管理暂行办法鲁地税发〔2004〕33号 山东省地方税务局关于印发《山东省土地增值税征收管理暂行办法》的通(鲁地税三字〔1997〕21号) 山东省地方税务局房地产开发企业税收征收管理暂行办法的通知鲁地税发[2005]23号 山东省财政厅山东省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知（鲁财税〔2007〕35号） 山东省地方税务局关于加强土地增值税核定征收管理的公告(山东省地方税务局公告2012年第4号) 注意：山东省地方税务局关于公布部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告（山东省地方税务局2011年第5号）及第6号（有效）、第3号（全文废止） 二、土地增值税清算概述 1、什么是土地增值税清算？ 是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 2、符合什么样的条件进行清算? 2.1 国税发[2009]91号第九条规定： 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。 （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的。 【问题】某房地产公司将其名下的一宗土地转让给了乙公司，但是一直未办理土地使用权证，是否属于转让土地，需要缴土地增值税？ 　 关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复 国税函[2007]645号 四川省地方税务局： 　　你局《关于未办理土地使用权证而转让土地有关税收问题的请示》（川地税发[2007]7号）收悉，批复如下： 　　土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。 2、2 国税发[2009]91号第十条规定 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 　　（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 　　（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 　　（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 国税发[2009]91号第40条：项目清算管理： 主管税务机关按照〈清算规程〉进行项目管理时，对符合可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。 对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。 【问题】 1.已竣工验收的标志? 答：参照国税发（2009）31号关于开发产品完工的界定 2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕,但是未办理结算,发票取得不齐全,如何清算? 3.如果纳税人建筑安装成本多年都未决算，应用哪种或哪几种方式对这块成本进行核定？ 答：核定方式清算或核定成本（国税发〔2006〕187号） 【思考】 万科公告与央视调查? 3、清算时需要提供哪些资料？ （一）土地增值税清算表及其附表 （二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。 （三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使