商业营销策略分析教材(PPT 33页).pptVIP

XX商业营销策略分析;高层住宅;项目区位价值 NO.1【地段】 黄金动脉，商圈正央——扼守世界级高铁新城门户，南北大动脉黎托路路和东西商业走廊劳动路相交的黄金十字路口 NO.2【交通】 高铁、地铁、主干道——2地铁、3高铁、3主干道 地铁4号线上盖物业，距地铁2号线沙湾公园站仅500米；5分钟到达到达3条高铁交汇的火车南站，更尊享黄花国际空港76条国内外专线，另有3条城市级主干道，商业辐射力在长沙东部首屈一指。 NO.3【商贸客群】 商贸区，客群集中——东部枢纽上的综合体，100万高端住区，50万流动客群 项目周边3公里内更聚集了长沙大部分的高端小区，覆盖小区超40余个，其中高端小区30个。3公里内覆盖2个专业市场，流动人口超50万！;【低容积率】 项目综合容积率2.6，是高铁片区容积率最低的项目。 【丰富产品线】 住宅类：别墅+洋房+品质高层产品组合，尽显低密度小区档次。 商务类：社区商业+商业街区+星级酒店+花园办公 ;【一站式商业】 缤纷业态，一站平台——1个五星级酒店，3大主题商业，5大休闲广场，一站式吃喝玩乐游购娱 划时尚生活街区、儿童体验中心、东城美食中心三大主题业态，五大休闲广场，聚合无限人气：下沉式广场与地铁相连、配合以时尚购物精品店、美食街、IMAX影院等，为家庭消费人群打造吃喝玩乐购一站式平台。 【别墅洋房高端住宅区】 大东城唯一规划紧凑型别墅产品的项目——高品质的别墅在该区域无竞争产品。 【创新型低密办公】 低密花园办公——长沙首创花园办公，提升办公环境与办公档次。 低密度、低物业费，单独入户，双首层大堂，智能化办公系统，打造长沙独一无二的舒适办公环境;商铺七大价值;*;案例分享——步步高新天地;案例分享——步步高新天地;参考案例——凤凰天街;长沙商业与旅游文化结合体 将凤凰古城元素在本区域重整，注入现代建筑新元素,打造现代凤凰城，成为一个充满文化特色的商业聚集地域。 F1层铺铺临街，三大广场凝聚人流；多形式广场，零距离三大广场聚集海量人气，特色设计将达到铺铺临街；B1层地铁直达，6米层高 ，一层价格双层价值，超高附加值。 商铺、写字楼、SOHO住宅，空间互动全民享受，一站式业态互补规划、20多部自动扶梯、2万㎡地下停车场、顶尖智能化停车管理系统、伯恩物业量身定制全能商业服务系统等超全配套，全面保障后期运营。 产品特色：仿凤凰古城外立面设计，将商业与文化结合，打造特色文化商业聚集区，回字形、一字型街区设计，最大化利用人流，铺铺临街。 配置特色：8台自动扶梯分布，提高商业附加值；中央广场升降式舞台，打造活力中心 商业运营特色：统一招租、统一管理，超高比例自持商业，自持部分达到70%;整体规划： 项目将进行整体招商，其中70%自持，30%出售，出售部分为与地铁接驳的负一层及临街一层，从而实现商业价值最大化。整个项目业态将有60%的餐饮结合到40%的特色服装及休闲娱乐组成，其中大部分品牌尚属首次进驻湖南，整体实力不俗。 分层规划： 负一层：与地铁1号线接驳，考虑到较大的人流量，未来规划以快餐店、进口零食店及特色连锁超市等业态为主。 一层：设计上采用一字型/回字形街区设计，有效的提高了临街商铺比例，业态上基本以高端、特色餐饮为主，结合到部分精品服饰店、潮牌服装店等。;招商情况;蓄客情况;1、商业整体定位为以满足城市配套需求的中高端集中式商业街区，业态中高端进行搭配 2、差异化竞争，区域商业格局的补缺者。 3、前期统一规划、中期统一招商、后期统一管理 4、黄兴北路步行街概念，黄兴南路步行街原班人马打造 5、北辰300万平米住宅的人口基数 6、较高的返租比重，前5年可抵入首付款;4、5、6#公寓及 底层7、8#商业;项目;开盘时间; 协信星澜汇基本信息： 地址：岳麓区茶子山东路166号（茶子山邮政所右方） 总占地：约5万平米； 容积率：5 总建面：约44万平米； 物业费：高层住宅2.18元/平米/月，办公4元/平米/月，底商6元/平米/月，商业街12/平 协信星澜汇一期基本信息： 总建面：约25.62万平米 停车位：1377个 物业类型：9栋住宅+1栋soho公寓+block商业街区；住宅1、2、4、5、6、7、8为34层；住宅3为32层；办公楼为32层； ;星澜大街商业总结;案例参考借鉴：;龙湖湘风原著商铺分析;位置;销售策略： 噱头，0元招租，3个0租金铺，17个低租金铺，租金0-50元/㎡/月不等。 效果： 20个铺全部出租，销售5个共计307平米。 失败原因： 1、无主力店、无招商、无运营 2、无主题划分 3、商铺面积大，总价高 4、地段较差，不临主干道;五江天街规划图;一楼层高6.2M或5.6M；二楼层高4.5M；3-5楼层高3M。5000平米自持 销售情况：已推3万平米，含自持5000平米。销售2