华师文化街项目商业文化地产调研定位及规划报告.pdf

商业定位的重要意义  定位是商业地产全程运营的关键，精准的定位来自全面的市场调查与细致的 市场分析  定位定位就像射箭就像射箭，脱靶免谈脱靶免谈，中的和中靶完全是两回事中的和中靶完全是两回事  定位是项目规划的基础，定位的方向决定了经营的模式及经营方向  定位是通过业态组合来描述定位的方向  定位是通过招商进行固化从而展现商业定位  定位定位的基础是客户，是目标消费群体  定位定位是商业地产全程运营中承上启下的重要枢纽是商业地产全程运营中承上启下的重要枢纽 报告结构 研究背景研究背景 区域环境研究 商业环境研究商业环境研究 消费者研究 项目项目SWOTSWOT分析分析 项目定位 招商策略招商策略 项目调整规划 观点性总结观点性总结 研究目的  市场调查是市场研究和分析工作的基础部分，是所有决策的基础。  通过调查可以了解市场至目前为止的动态状况，并为市场未来的发展调整 做出动态预测。  调查研究工作的重点在于找出市场结构的薄弱部位，以期对项目进行整体 的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。 业态布局现状  根据项目文化、艺术、创意、特色化专业市场定位规划，市场经营中具有特色商家 占比约为25%，服装鞋类商家占比23%，饰品化妆品类商家20%，餐饮酒吧类24%，通 过对比可看出，业态布局优势不明显，区域内核心竞争力不强。  根据平面业态布局图可看出整个业态布局稍显凌乱，规划布局可突出其业态的多样 化，但不是杂乱化，除餐饮酒吧娱乐类统一规划外，其余品类商家随意性太强，例 如服装如服装、饰品饰品、特色类商家交叉布局特色类商家交叉布局，缺乏整体性和连续性缺乏整体性和连续性，对相关业态聚合效应对相关业态聚合效应 不强，缺少对消费者的引导、关联性购买。  缺少核心主力店、品牌店，单体小规模店面无法有效吸引人气。 市场经营现状  目前市场靠后部餐饮类商家及前面有经营特色商家经营效果理想，中间段大 部商家生意勉强支撑，存在前后脱节的经营现状，缺乏商业连贯性和关联性。  市场符合定位并迎合学生消费喜好市场符合定位并迎合学生消费喜好及能力的特色商家能力的特色商家经营状营状况较好较好，传统商传统商 业业态经营状况一般，区域内竞争项目同类商品档次，价位选择较多，商家 竞争压力大。  市场经营商家以初入社会学生创业团体为主，个人整体实力较弱，抗风险意 识薄弱。 硬件设施现状  项目有左右四个主次出入口项目有左右四个主次出入口，满足合理人流动线的内外沟通满足合理人流动线的内外沟通，内部动线脉络清晰内部动线脉络清晰、 街区宽度适宜、有效的规避了盲区和死角；但外部缺少可利用停车位，两条连接道 路交通压力较大。无法形成合理的人车分流动线。且项目入口与交通主干道产生断 层，对人流的引导和项目的可达性产生影响。  项目规划缺少可承办小型集会、推广、交流等相关活动的文化广场及相关公共休闲 活动场所，对项目的后期活动营销推广造成不小的缺憾。  项目单层、小开间街铺的物业结构较为单薄，对例如餐饮、酒吧、休闲娱乐等品类 商家约束了其个性化发展空间。  市场夜间亮化布局效果不理想，未能营造符合时尚动感的流行主旋律灯光和氛围。  露天市场受天气较大影响，目前已安装雨阳棚效果不明显。 报告结构 研究背景研究背景 区域环境研究 商业环境研究商业环境研究 消费者研究 项目项目SWOTSWOT分析分析 项目定位 招商策略招商策略 项目调整规划 观点性总结观点性总结 项目环境描述  项目地处黄金商业区域，地处广埠屯大商圈