中海社区商业会所规划与经营管理讲座.pdf

社区会所 规划与经营管理 China Overseas Property 主讲： 周宏 中海物业管理有限公司 培训中心主任 深圳物业管理进修学院 客座教授 深圳柏泰培训机构 客座教授 深圳质量认证中心 物业管理 / 酒店管理专家组委员 电话 传真 邮箱：zhouhong@ QQ：369003168 MSN：CHARLESWYLX@HOTMAIL.COM China Overseas Property 目前开发商普遍将社区会所视为房地产的卖点 之一， 按照发展商的设计规划思路：一是如何兑 现对小区业主的售楼承诺，二是如何在会所有限的 空间内，尽可能的填充服务项目，以吸引潜在消费 者，并没有考虑到今后的实际经营和管理等一系列 问题。 所以必须对社区会所从前期规划和今后的管 理、经营方面通盘考虑，便于物业管理公司接管后 的实际运作。 China Overseas Property 一、目前社区会所经营亏损的原因分析： 会所作为社区主要配套项目之一，在企业品 牌建设中起着举足轻重的作用。但非常遗憾的 是，目前国内的社区会所普遍面临亏损经营的尴 尬局面，多数会所处于荒废闲置状态或靠发展商 补贴亏损勉强维持经营，已沦为一块“食之无味， 弃之可惜”的鸡肋，成为发展商和物业管理企业难 以割舍的沉重包袱。 China Overseas Property （1）开发商重建设不重经营 A、会所项目规划与设计不专业 开发商斥巨资兴建豪华会所，目的主要是为了 促进楼宇销售。而对社区会所后续经营和管理考虑 甚少，大部分社区会所在最重要的设计阶段就没有 请设计与经营专家参与，发展商盲目追求“大而 全”、 “小而全”，为日后经营和管理埋下隐患。 China Overseas Property B、运行成本过高，入不敷出 会所的规划只是为了迎合购楼者追求时尚、高 档的心理，发展商缺乏投资可行性分析，投入重金 建造会所，陷入了盲目投资的误区。 一般来说，开发商不在乎会所的建造成本，但 绝对在乎会所的运行成本。因为建造会所的成本对 整个项目来说，是微乎其微的，但会所每年仅水 费、电费、管理费、人工费、设备维护费、物料消 耗费等一应维持费用，将成为开发商的巨大累赘。 China Overseas Property C、艺术性与功能性失衡，过于美观，实用性不高 大多数会所由于在前期担当了售楼处的功能， 在设计时将重心倾向于美观，做表面文章，往往使 会所超出了一般的配套服务功能，转而成为开发商 修饰整个项目形象的工具，重外观轻实用，导致实 际使用率不高，有的甚至成了摆设，因而入住后会 所功能与业主需求发生错位。 China Overseas Property （2） 业主的满意程度不高 A、 开发商没有兑现业主买房时对会所的承诺， 出现所有权、经营权与使用权纠纷。 由于会所的所有权、经营权、使用权都没有 明确的界定，开发商为吸引购房者，往往做出了 很多的承诺。但业主入住后，开发商却没有兑现 当初的承诺，擅自出租、占用会所面积，改变原 设计功能，侵犯了业主的利益