前期工作流程解析.ppt

随着公司项目的拓展，前期工作任务艰巨。本讲所述的前期流程基于房产项目正常情况下的规定动作，但在实际操作中因为各项目特点、内外多方面因素，存在着诸多的不确定性以及困难与问题，像长峙岛这样的大型综合项目，前期工作的范畴更延伸到拆迁、市政公建配套、河道水利、涉海、涉林、高尔夫等许多工作界面，对公司而言对前期而言都是新的挑战与压力。每项前期工作办理过程中既有相同的情况，可以相互借鉴统筹协调，也有许多事宜难以完全预估，需要事先考虑困难及时沟通解决。 结束语 即便是常规的房产项目，在国家加强宏观调控的大环境下，总体上政府部门以及各专业单位的政策、规范把关日益严格，业主的维权意识也在逐步提高，我们应该首先立足于合法、合规的前提开展项目的开发建设，期间在争取有利的原则下做好前期工作。 前期工作作为项目开发环节的其中一环，其应发挥的职能作用责无旁贷，同时也需要规划设计、工程、销售等部门的密切协作，因为前期工作的每一项成果都直接关系到公司计划的硬性指标，关乎每个员工的切身利益。 希望在大家的共同支持配合下，公司各项目前期工作能够顺利推进！ 谢谢各位！！！ 1.4 建筑工程施工许可证 主要需提供建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程中标通知书、工程施工合同、监理合同、监理对施工组织设计意见书、质监安监手续、资金保函、建设项目税务登记单、防雷办理证明、商品混凝土供需合同、施工图审查备案、施工总平面图及周边情况说明、外来施工企业与城建委签订的安全生产目标责任书、施工企业《安全生产许可证》等证书、项目经理任命书，项目经理本人携带资质证书、工作手册原件及复印件到办理现场确认、签名（外来勘察、设计、监理、施工单位需办理进市备案手续）。 目前，城建执法部门对项目未经办理《建筑工程施工许可证》擅自开工建设的行为查处比较严格，之前所谓的“裸奔”风险很大。今后项目施工前宜完善政府手续，当然这需要规划、工程、前期等多部门的共同协作。 2、 其他重要手续 2.1 方案审批 虽然从城乡规划法的规定讲，项目规划设计方案审批并非项目建设的法定文件，而是作为行政审批部门的过程指导意见，但实际上规划部门对方案的审查极其重视。其中重点关注严格按规划设计条件控制容积率指标、对计容积率建筑面积的核算把关（如半地下层、设备层、层高4.5米以上空间等）、高层建筑的日照分析与多层建筑的间距要求、建筑控制线的退让、道路出入口设置的合理性、非机车 道与访客泊位的充足考虑、小区围墙的退让及高度、物业用房的配置、功能性用房名称统一等等，公司在不同项目中均反复出现过类似的问题，一方面从公司项目实施综合考量角度前期部应与政府规划部门积极沟通争取有利，同时也需要公司规划设计等部门在国家规范基础上事先了解地方规定，在规划审批部门和设计单位之间充分做好衔接，避免方案审批过程中耽搁大量的时间精力。 2.2 项目核准 2006年2月10日起发改委将房地产项目列入核准目录，具体办理主要需要提供以下资料： 项目申请报告及文件、规划设计方案批复、土地出让合同及土地证、节能评估、环保及水利部门批复、总平面图等。 项目核准严格意义上讲主要是审查出让土地的主要经济技术指标是否符合规定要求（如用地范围、建设规模、项目性质、投资强度等）以及项目设计是否符合各相关专业职能部门的规范要求（国土、城建、消防、人防、环保、水利等），实际上应该是对政府各职能部门各专项审批进行审查控制和把关，我们理解目前岱山、普陀等县区对项目扩初设计组织评审后出具核准意见的操作比较合理，但实际上目前在市级层面项目核准针对方案具体内容的审查比较细琐，当然我们需要适应相关的要求。 2.3 建设用地批准 建设用地批准是国土部门对开发项目合法使用土地的法律依据。主要需要提供以下资料： 申请报告、用地预审意见、项目核准批复、规划设计方案批复、建设用地规划许可证（包括附件、附图）、规划部门确认的总平面布置图（原件）、无压覆矿及地质灾害证明、环保批复、企业营业执照等相关证明。 建设用地批准最主要的控制点是用地性质与容积率指标，目前国家对住宅用地的容积率指标严格控制在不得小于1.0，对商业用地的容积率指标未做明确规定，但浙江省规定餐饮住宿业容