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商业地产知识培训 谢湛 商业地产知识 商业地产知识 何为商业地产 什么是商圈 什么是业态 商业地产与住宅的区别 商业地产的内容 商业地产的类型 商业地产的销售模式 商业地产市调内容 商业地产知识 商业地产知识 何为商业地产？ 商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说 狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所。 广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切 可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫 商业地产。 商业地产的概念 人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功 能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的 社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要 的经济功能。 商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题 商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商 业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的 房地产产品。 什么是商圈？ 1、商圈的含义  商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展， 吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范 围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这 个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者 所居住的地点。  零售商店的销售活动范围通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定 的商圈。不同的商店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品 种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。同样 一个零售商店在不同的经营时期受到不同的因素的干扰和影响，其商 圈也并不是一成不变的，商圈规模时大时小。  商圈分析是百货商店选址的一重大步骤，也是重要的基础工作。商场 在选址时，首先要明确商圈范围，了解服务对象，确定经营范围，评 估经营效益，然后确定大致地点和商店规模。 2、商圈的构成 商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。 主圈 主圈即主要商圈，也称第一商圈，是指最接近商店的区域。在主要商圈 内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，百货商店65%左右的顾 客来自主要商圈。在主商圈内，顾客在人口中的密度较高，每个顾客的 平均购货额也最高，这一商圈很少与其他类型商店的商圈发生重叠，否 则就易出现过度竞争。一般来说，小型商店的核心商圈在0.8公里之 内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内， 无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟。 次圈 次圈即次要商圈，也称第二商圈，是指位于主要商圈外围的次要区 域。在这一区域内，顾客较为分散，但消费者来店购买商品也较为方 便，在次要商圈内聚集着百货商店25%左右的顾客。一般来说，小型 商店的次要商圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型 商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通工具来店，平均不 超过40分钟。 边圈 边圈即边缘商圈，也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。在 边缘商圈内，散居着百货商店约10%左右的顾客，在这个区域的消费 者来商店购买商品中不太方便。一般来说，小型商店的边缘商圈在 1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8 公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上。 商圈在受各种因素的影响，其范围和形态状是会经常变化的，一般情 况下，商圈形态表现多为各种不规则的多角型，为便于研究分析，一 般将商圈抽象地视为以商店为中心向外辐射的圆心圈型。 什么是业态？ 业态概念