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物业管理基础知识培训教案 主讲教师 李国庆 第一章 物业管理基本概念 物业与物业管理 • 物业：特指正在使用中和已经可以投入使用的 各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地 等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权 益。 • 各类建筑物分为：住宅小区的房屋，也可以是 写字楼、商业大厦、综合商住楼宇、公寓、别 墅、工业厂房、仓库、体育场馆等； • 配套设施、设备分为：市政设施、文化娱乐设 施、交通设施等； • 场地分为：庭院、绿地、道路等。 物业管理基础 李国庆 • 物业侧重于使用、服务和管理角度。 物业的特征 • 物业的特征：1、固定性（在各级政府规划部门的规划 范围内，进行精心策划，在施工中，要严格管理，保 证质量。新建的物业，要和周围环境协调一致，创造 良好的自然环境。）2、耐久性（“精心设计，百年大 计”，说明建筑物）3、多样性（物业的多样性构成了 城市乡村的不同风格，更加显示物业区域的风采）4、 高值性（为业主的物业保值、增值，自然就成了物业 管理企业的重要职责）5、权益性（《房地产业基本术 语标准》特别强调不动产、房地产、物业都不仅包括 相关物质实体，而且包括依托于物业实体上的权益。 物业的法律属性集中反映在物权的关系上，在我国， 房地产物权是指物权人在法律规定的范围内享有的房 屋的所有权及其占有土地的使用权） 物业管理基础 李国庆 物业管理 • 物业管理（proerty managment）： 是指业主选聘物业管理企业，由业主和 物业管理企业按照物业服务合同约定， 对房屋及配套的设施设备和相关场地进 行维修、养护、管理，维护相关区域内 的环境卫生和秩序的活动。 物业管理基础 李国庆 物业管理的起源 • 物业管理起源于19世纪60年代的英国，迄今为止，物 业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要 组成部分，在国际上十分流行并获得了蓬勃发展，被 人们视作现代化城市的朝阳产业。20世纪80年代， 1981年3月，全国第一家物业管理公司深圳市物业 管理公司诞生。1994年3月23 日建设部以第33号令 颁布了《城市新建住宅小区管理办法》这是我国有关 城市住宅小区管理工作正规化、法制化奠定了基础。 1994年6月18 日，深圳市颁布了《深圳经济特区住宅 物业管理条例》，并于11月1 日起施行，这是我国第 一部地方性物业管理法规。2003年9月1 日，国务院 颁布的 《物业管理条例》开始实施，这标志者我国物 业管理工作步入了新的发展阶段，进入了高效、法制、 物业管理基础 李国庆 规范的高速发展新时期。 物业管理的特性 • 物业管理的特性：1、覆盖面广 （从地域上 看，管理面广，从管理对像上看，包括的范围 也比较宽。从服务对象来看，由于各种物业归 属于不同的业主或由各种各样的使用人使用） 2、服务性强 （物业管理人员属于社会服务人 员，服务是物业管理的根本属性）3、专业性 强4、业主处于主导地位 （业主是物业的主 人，在物业管理中业主始终处于主导地位，实 践中，业主委员会执行业主大会的决议，通过 招标形式选择物业企业的服务，只有被业主接 受，企业才会有生命力，才能取得合法收入， 得到良好的效益）5、物业管理与社区管理相 结合 物业管理基础 李国庆 物业管理的主要内容 • 物业管理的主要内容 • （一）物业的接管验收：主要是根据物业管理委托服务合同制定 物业的接管验收方案，按照有关规定组织物业的接管验收。 • （二）物业管理方案和制度的制定：（1）建立物业管理企业的 相关管理部门，确定人员编制（2 ）在物业管理早期介入中对物 业的规划设计方案、施工质量等提出合理建议（3）根据委托服 务合同制定物业管理方案（4 ）