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房产基础知识解析 第一节 房产基本术语 一． 房地产综合类术语 房地产 房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。又常称为“不 动产”，英文为“REAL ESTATE”。 房地产业 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，包括：土地开发；房 屋建设、维修、管理；土地使用权的有偿划拨、转让；房屋所有权的买卖、租赁；房 地产抵押贷款；房地产市场。 房地产一级、二级和三级市场 房地产一级市场又称土地一级市场，是指土地使用权出让的市场，即国家通过 指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者 的市场。出让的土地，可以是生地，也可以是熟地（即经过开发已达到“七通一平” 的土地）。房地产一级市场是由国家垄断的市场。 房地产二级市场，是指土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售 和出租的市场，一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。向开发商购 买一手商品房属于二级市场行为。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用 者将达到规定可以转让的土地进入流通领域进行交易的市场。 房地产三级市场，是指购买房地产的单位和个人，再次将房地产转卖或转租的 市场，也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产三级市场也包 括房屋的交换、抵押等形式。向其它单位或个人购买二手商品房属于三级市场行为。 房地产经营 狭义的房地产经营主要指建筑地块和房屋的流通过程和售后管理，其实质是营 销策略的研究和实施。广义的房地产经营管理是指房地产企业根据经营目标，在分析 1 自身条件和市场需求的前提下，对房地产开发经营的全过程作出科学的决策，并组织 有效的实施。 房地产经营管理 房地产经营管理是指房地产经营和对房地产经营进行管理的双重含义。 土地所有权 土地所有权含有法律意义上的所有权和经济意义上的所有权双重含义。所谓法 律意义上的所有权，表示土地所有者将土地当作自己的财产，对其实行占有、垄断， 拥有对土地支配的权力。所谓经济意义上的所有权，表示土地所有者凭借对土地的垄 断获得一定的经济收入。只有具有上述双重意义上的所有权者是完整的所有权概念。 土地使用权 《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会 主义共有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”全名所有，即国家所有土地的 所有权由国务院代表国家行使，任何单位和个人对国有土地只有使用权，而没有所有 权。国有土地使用权取得方式分为：有偿取得和行政划拨。 土地使用权有偿出让 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权 出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由 土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权有偿出让方式 土地使用权有偿出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国 有土地使用权让与土地使用者。按照有关规定，国有土地使用权的出让方式有三种： 协议、招标和拍卖。 协议出让是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土 地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地 使用权的有关事宜的这样一种出让方式。 招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或个人以书面投标形式，竞 投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用（即土地使用权受 让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利 和义务，而且要明确招标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。 2 拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、 地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价