第四章房地产权属与登记法律制度.pptVIP

第四章 房地产权属及登记法律制度 第一节 物权概述 第二节 房地产所有权 第三节 建筑物区分所有权 第四节 房地产相邻权与地役权 第五节 房地产登记 相关法律法规 《中华人民共和国物权法》 《合同法》 《婚姻法》 《不动产登记暂行条例》等 第一节 物权概述 一、物权的概念 民法上的物是指自然人身体之外，能够满足人们的某种需要，并且能够被人力所控制、支配的物质实体，如房屋、机器等。 物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。即：物权是指权利人在法定的范围内直接支配一定的物，并排斥他人干扰的权利。 该定义包括三层含义： 物权不仅是人对物的关系，也是人与人的关系； 物权是支配权； 物权是排他性的权利。 二、物权的分类 自物权：是指权利人依法对自有物享有的物权。所有权是唯一的自物权。 他物权：是指权利人对于不属于自己所有的物，而依据合同的约定或法律的规定所享有的占有、使用、收益的权利。他物权一般不包括处分权。 他物权属于限制物权，表现在两方面： 他物权受所有权的限制； 他物权也限制所有权的行使。 三、物权的构成 从法律的规定看，物权其实是一个体系，不同类型的权利具有不同的支配权能。 所有权（自物权） 《物权法》第四十条：所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。 《物权法》第四十一条：法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。 《物权法》第四十二条：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 他物权 他物权包括用益物权和担保物权： 用益物权是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性权利。《物权法》第一百一十七条：用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。 担保物权是指担保物权人在债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。 例 张三向李四借款20万元，以其价值10万元的的房屋、5万元的汽车、1万元的音响设备作为担保，同时还由王五为其提供保证担保。期间汽车遇车祸损毁，获保险赔偿金3万元。如上述担保均有效，王五应对借款本金承担多少数额的保证责任？ 四、物权的法律特征 物权是支配权。权利人对物权行使支配权无需得到他人的同意，也无需他人协助。债权是请求权，没有债务人的协助，债权就无法实现。 物权是对世权。所谓对世权，即只有自己是权利人，除权利人以外的世界上所有人都是该权利人的义务人（依法对该权利负不作为的义务）。债权具有相对性，只在当事人之间产生效力。 物权具有优先性。标的物上同时存在债权和物权时，无论物权成立的先后，法律对物权的保护优先于债权。 一物一权。“一物不容二主”。物权具有排他性，债权不具有排他性。 物权具有追及效力。当物权的客体被他人非法占有时，无论该物辗转流入到何人手中，物权人都可以直接追及到物，依法要求占有人归还原物。 第二节 房地产所有权 房地产所有权是土地所有权和房屋所有权的集合。 由于我国立法上将土地和房屋分别作为独立的不动产，因此，土地和房屋是两个独立的物，各自成立所有权。 一、房地产所有权特征 房地产所有权作为物权，具有一般物权的特征，还有以下不同于其他物权的特征： 本源性。房地产所有权是房地产物权的本源之权。没有房地产所有权与其权能的分离，就不可能产生土地使用权、地役权、房地产抵押权等这些他物权。 弹力性。房地产所有权受他物权的限制，处于收缩状态，他物权到期解除，所有权又恢复圆满状态。 限制性。受国家法律法规限制和他物权的限制。 无期限性。但土地使用权的有期限性和房屋所有权的无期限性产生权益冲突。 二、土地所有权 国家土地所有权 集体土地所有权 三、房屋所有权 房屋所有权是指房屋所有人对以房屋为标的的物享有的独立性支配权，在法律规定的范围内，对房屋进行占有、使用、收益和处分，并可排斥他人干涉。 房屋所有权是典型的不动产物权，具有物权的全部特征。 房屋所有权与其依附的土地使用权不可分离。凡不可转让使用权的土地其上设立的房屋所有权也不能转让，非法转让土地使用权会导致土地上房屋转让的无效。 三、房屋所有权 （一）房屋所有权的取得 房屋所有权的取得，指因法定事实的发生而使不具有某房屋所有权者获得该房屋的所有权。分为原始取得和继受取得。 房屋所有权的原始取得，是根据法律规定，不以原所有人的所有权和意志为根据而直接取得所有权。主要包括：新建取得；国家承继、没收取得；无主房屋收归国有；添附取得；善意取得。 房屋所有权的继受取得，是指房屋所有权人通过某种法律行为，从原权利所有人那里取得房屋所有权。包括：买卖、交换、赠与、继承等。 三、房屋所有