房地产开发全过程成本管理理论与实践培训教材(PPT 111页).ppt

2006-11-24 * 工作内容 --建立制度与规范，制定成本管理数据的标准与分类；分析整理（BCIS的方法）；录入与维护 工作时间 --在几个节点上进行：调研、询价、招标、合同、结算；最好能与工作过程结合而不是做为额外的工作 工作人员 --专职或专业人员，二者结合 数据库的建立与维护 2006-11-24 * 成本管理考核指标 2006-11-24 * 1，相关制度： 2，分析表格 3，成本管理信息库：检索、供方、法规 4，成本数据库：单价库ACCESS， 电梯EXCEL 成本管理的评价系统—案例 2006-11-24 * 内容大纲 树立统一的成本管理理念 成本控制基本方法－目标管理详解 建立多层次的成本管理体系 房地产项目开发全过程成本控制要点 2006-11-24 * 房地产项目开发全过程成本控制要点 立项阶段成本控制 规划设计阶段成本控制 招标阶段成本控制 施工阶段成本控制 结算阶段成本控制 营销阶段成本控制 2006-11-24 * 通过对房地产各个开发阶段作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。 开发各阶段的成本控制要点 2006-11-24 * 成本全过程动态控制－一条线 开发各阶段的成本控制要点 立项 阶段 策划 阶段 设计 阶段 发包 阶段 施工 阶段 竣工 阶段 成本估算； 项目经济性 评价。 选择性价 比最好的 产品；制 定产品目 标与发展 计划。 最经济合理 的方案； 材料设备的 合理选型； 限额设计； 图纸质量和 时间保证。 通过市场竞 争确定合适 的价格和单 位；完备的 合同促成双 赢局面。 变更和签 证的管理； 付款审核。 结算、索赔 办理；项目 后评估。 数据分析与储存 营销 阶段 营销成本 目标确定 与控制。 2006-11-24 * 立项阶段成本控制 项目立项阶段需对项目发展成本客观、全 面、准确地估算： 充分考虑项目的不确定性； 合理确定估算基础； 合理预计工程量和工程综合单价； 谨慎预测新项目成本。 2006-11-24 * 立项环节成本控制要点 控制要点 主要内容 方法与途径 责任主体 1、新征土地 征地费用 少交或晚交，力争减免 开发部 拆迁安置费用 房屋产权确定后办理拆迁安置费用。 开发部 大市政费用 交政府部分按有关规定办理；自建部分纳入内部工程管理。 设计部、工程部与设计部 规划条件 满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本。 开发部与设计部 2、买断项目 买断内容 明确买断内容明细 开发部 付款总额 为公司争取最大利益 开发部 付款时间 周期长、次数多 开发部 三通或七通一平的标准 明确验收标准明细 工程部与开发部 手续风险 尽量先办手续后付款。 开发部 3、合作开发 合作方式 有利于公司。 开发部 分成比例 双赢原则。 开发部 交房时间 尽可能地延后交房。 工程部 交房标准 不低于合同中交房标准。 开发部 付款总额与付款时间 选择有利于公司利益的方式。 开发部 2006-11-24 * 立项阶段成本控制 实例 《成本调研报告模板》 《开发成本测算表》 2006-11-24 * 规划设计阶段成本控制 规划设计阶段的成本控制所占权重最大 在规划设计阶段进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。 规划设计阶段的成本控制过程 以经济合理性最大为原则，周密规划，科学讨论，严格审批。 2006-11-24 * 规划设计环节成本控制要点 控制要点 主要内容 方法与途径 责任主体 规划方案 （1）可行性规划设计 市场信息搜集和分析、市政状况信息分析、规划要点确立、可行性研究设计任务书和可行性设计变更。 设计部、营销部、项目部、成本部和工程部 （2）方案评审 组成可行性规划设计评审委员会，对方案进行评审、确定，未通过的方案进入可行性设计变更环节，变更后再重新评审。 设计部、营销部、项目部、成本部、工程部和管理层 （3）设计成果 对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整，提前确定设备选型方案。 设计部与工程部 根据提交的设计成果进行投资估算 成本部与设计部 2、报批设计 （1）设计方案 根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书 设计部、营销部和工程部 方案设计招投标 设计部与采购部 方案设计评审 设计部、采购部、工程部与管理层 （2）报批 注意市政设计、注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整。 开发部与设计部 2006-11-24 * 规划设计环节成本控制要点（续） 3、扩初设计 （1）扩初设计要求 对报批设计进一步调整，提出设计要求，进行内部审核。 设计部与相关部门 （2）成本概算 根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究