收益法的基本原理(ppt 90页).pptVIP

1.市场提取法 市场提取法是通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。例如： （1）在 的情况下，是通过v来求取r，即可以采用同一市场上类似房地产的净收益与其成交价格的比率作为资本化率。例： 可比实例 净收益(万元/年) 价格(万元) 报酬率＝A/V(%) 1 12 102 11.8 2 23 190 12.1 3 10 88 11.4 4 65 542 12.0 5 90 720 12.5 6 32 250 12.8 简单算术平均值 12.1 在V＝A/Y(A固定不变，收益期无限年限情况)，Y＝A/V。 六个可比实例及相关资料 1.市场提取法 （2）在 的情况下，是通过此公式来求取r。具体是先采用试错法，计算到一定精度后再采用线性内插法求取，即r是通过试错法与线性内插法相结合的方法来求取。具体在书中246页讲解 （3）在 的情况下，通过 来求取r 2.安全利率（无风险报酬率）累加法 报酬率＝安全利率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿－投资带来的优惠 风险投资报酬率 投资风险 报酬率 低风险报酬率 无风险部分 2.安全利率累加法 (1)完全无风险的投资在现实中难以找到，对此可以选用同一时期的一年定期存款法定利率（或一年期国债利率）去代替安全利率。 (2)投资风险补偿是指投资者投资于收益不确定、具有风险性的房地产时，必然要求对所承担的额外风险有所补偿，否则不会投资。投资风险补偿就变为投资估价对象相对于投资一年定期存款的风险补偿； (3)管理负担补偿变为投资估价对象相对于投资一年定期存款的管理负担的补偿； (4)缺乏流动性补偿变为投资估价对象相对于投资一年定期存款的缺乏流动性的补偿； (5)投资带来的优惠变为投资估价对象相对于投资一年定期存款所带来的优惠。是指由于投资房地产获得的某些额外的好处，如：易于获得融资（可抵押贷款），从而投资者会降低所要求的报酬率。 3.投资收益率排序插入法 （1）调查、搜集估价对象所在地区的房地产投资、相关投资及其收益率和风险程度的资料;例如各类存款利率、债券利率、公司债券利率、股票报酬率等； （2）将所搜集的不同类型投资的收益率按从低到高的顺序排列; 9％ 8％ 7％ 6％ 5％ 4％ 3％ 2％ 1％ 投资类型及其风险 估价对象风险程度 所处位置 报酬率应落入的区域 报酬率 3.投资收益率排序插入法 （3）将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较; （4）根据根据对象分析程度所落的位置，在图表上找出对应的收益率，从而就确定出了所要求的报酬率。 （一）直接资本化法的含义及基本公式 利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法的常用公式为： 房地产价值=房地产未来第一年的净收益/资本化率 收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，即： 收益乘数=价格/年收益 利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为： 房地产价值=年收益*收益乘数 直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。 未来某一年的某种收益通常是采用未来第一年的收益，而年收益的种类有毛祖金、净租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等。 资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，即： 资本化率=年收益/价格 基本原理 计算公式 （报酬资本化法） 净收益 报酬率 直接资本化法 资本化率 Y与R比较 计算方法比较 派生方法 运用举例 五、收益法的直接资本化法的计算公式 （二）几种收益乘数法 五、收益法的直接资本化法的计算公式 收益法 1.毛租金倍数法年运营费用； 2.潜在毛收入倍数法； 3.有效毛收入倍数法； 4.净收益倍数法； 1、毛租金乘数法 毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或者某一个月的毛租金乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。 房地产价值＝毛租金×毛租金乘数 毛租金乘数＝价格/毛租金 毛租金乘数法的优点：(1)方便易行；(2)客观性强；(3)累计误差小。 毛租金乘数法的缺点：(1)忽略了房地产租金以外的收入；(2) 忽略了不同房地产空置率和运营费的差异。 毛租金乘数法适用于土地或者出租类型的住宅(特别是公寓)的估价。 基本原理 计算公式 （报酬资本化法） 净收益 报酬率 直接资本化法 资本化率 Y与R比较 计算方法比较 派生方法 运用举例 （二）几种收益乘数法 五、收益法的直接资本化法的计算公式 收益法 1.毛租金倍数法年运营费用； 2.潜在毛收入倍数法； 3.有效毛收入倍数法； 4.净收