大厦营销策划报告(DOC).docVIP

【××大厦营销策划报告】 前言： ××大厦项目（以下简称本项目）营销策划报告是经我司慎密讨论与研究后，结合前期对项目地的市场调研、竞争楼盘分析以及项目开发建设等情况而形成的营销策划报告，故其对本项目的今后的开发定位以及营销、推广等均有了一个比较科学有效的操作思路，现将其形成文本，盼与贵司共同商讨，以期指导和统筹双方今后在本项目的具体工作。 由于房地产项目营销工作在实际操作中潜藏着诸多不确定的因素和风险，所以本方案在具体细节方面，更待双方谋面共商以制定更符合项目情况和市场特点的战略原则和战术方法，进而使本项目的全程营销工作自始至终都得到良好的指导和运作。 ××大厦营销策划主旨： 1、以全程策划和全案代理的作业模式和服务规范，通过对项目的投资分析和销售测定，确立合理的收益计划。 2、规划项目功能，从库尔勒市目前的房地产市场现实利好点和项目前瞻性出发，提出项目功能以及业态等的定位。 3、按照项目开发节奏，提出项目的整合营销传播策略，完成项目系列化定位，实现项目的形象塑造和市场推广。 4、提出项目销售策略和实施办法，确定总回款和阶段回款目标，以最佳的营销模式达到最好的销售效果，从而完成销售任务。 5、提出项目商业部分的招商办法以及后期经营管理和物业服务的建议。 背景篇 ××大厦项目位于库尔勒市城市主干道——人民西路和巴音西路交汇处东北角，地处库尔勒市区位、交通、政治、商业等的中心位置，四周云集了库尔勒市建市50多年来绝大多数的城市建设精华；举目放远，伴随着库尔勒市城市总体规划修编的出台，本项目所蕴藏的价值将得到进一步的推动和提升！ 由于本项目的总平规划、户型方案等均已定稿，所以我司对本项目的营销策划在秉承继承与发扬原则的同时，始终贯彻创新、实效的地产营销策划法则，针对性地在市场定位、概念定位、推广思路、物业销售等进行了综合性的阐述，但市场的不确定性严重影响着本方案执行的时机和效果，所以对于各个营销执行期内的具体战术方案，必须根据本项目在各个营销周期中具体的市场表现进行针对性的调整和执行，以保持整个操盘方案执行的准确性与有效性，进而顺利达到预期的销售目标！ 1、1本项目拟开发建筑物情况素描： 楼盘地址 库尔勒市人民西路与巴音西路交汇处东北角（库市金三角商业中心区的西北角） 物业公司 （待定） 代理公司 （待定） 基 本 资 料 地块面积 7802．40㎡ 建筑面积 41325.63㎡ 容积率 ≈5.29 绿地率 ≈40% 建筑形态 建筑沿街呈L形布局约，沿街二层商业+约3.1万㎡的中高档次29层住宅 规划户数 商业：约0.57万㎡；住宅：375户； 规划车位 72个 开工日期 约2007年8月（拆迁工程） 工程周期 约1年 竣工日期 约2008年10月 交楼日期 约2008年底 配 套 分 析 外立面 现代主义风格 门窗 铝塑中空玻璃窗、防盗入户门、电子单元门等 水、电等 水、电、天然气等入户（住宅部分） 装修 毛墙，毛地，餐厅、卫生间无设备及装修、无室内门等 供热 壁挂炉地板采暖 二、市场篇 2、1库尔勒市宏观经济环境分析： 库尔勒市是新疆维吾尔自治区党委确定的两个重点发展城市之一，为新疆第二大城市。全市总面积7116.9平方公里，总人口约43.8万，有汉、维、蒙、回等23个民族，少数民族占30.1%；市辖9个乡、2个镇、5个农牧园艺场、5个城市办事处，另有3个州属农牧园艺场及农二师所属3个农业团场。市域内驻有新疆生产建设兵团农二师师部、塔里木油田分公司、塔里木石化工程建设指挥部和南疆铁路临管处等中央、自治区单位。 改革开放以来，库尔勒市国民经济和社会发展以及城市建设都取得了辉煌业绩，经济高速增长，社会事业不断进步，城市面貌焕然一新，城乡居民安居乐业，一个崭新的石油城市形象冲击着人们的视线，不光是新疆人知道库尔勒，现在全国越来越多的人都在在了解和关注库尔勒。 ※库尔勒新貌展示： 2006年，全市实现生产总值317.24亿元，增长11.7％，万元GDP能耗1.81吨标准煤，下降3.2%；完成全社会固定资产投资149.47亿元，增长19.2％，其中完成地方固定资产投资36.97亿元，增长68.8%；实现地方财政收入7.2亿元，增长20%。农牧民人均纯收入达到5300元，增收405元；城镇实现就业再就业8358人，城镇居民人均可支配收入达到9500元，增加800元。2006年开发区签约协议项目59个，协议资金36.59亿元，塔里木大化肥、美克精细化工、山东乐悟、安东通奥等一批重点项目相继开工或投产。2006年开发区实现总产值15亿元，增长38%。2006年全市完成工业增加值230.28亿元，增长12.5%。2006年完成三产增加值41.34亿元，增长13%；实现社会消费品零售总额26.89亿元，增长12.1%。全年累计接待国内外游客12