某商业广场项目建议书(PPT).pptVIP

;区域属性 位置：西南大道与广东路交汇处 所属区域：银海区 所属板块：西南大道板块。 项目位于广东路与西南大道交界处，属于银海区，与海城区相邻。随着北海一轴三区的城市建设规划，地块属于政府规划的商业、娱乐、休闲办公综合功能区内。地块周边众多市政办公用地及住宅用地，消费需求前景旺盛，发展潜力巨大。;社会属性 项目东面为广东路、南临西南大道、北临纬七路。交通路网四通八达，但目前人流及车流量不大。 目前区域配套还处于规划阶段，预计相关的商业配套将来未来的3-5年内逐步呈现。 未来几年内，西南大道周边将崛成为北海市成熟完善的城市形象新区。 ;*;*;商业项目立项条件分析（建筑条件指标）;商业项目立项条件分析（外围条件指标）;项目商业产品SWOT分析;中心区板块——北海商业中心;北海商业格局 －“口”字形围和式格局;北部湾路商业业态分析;四川路商业业态分析;北海大道商业业态分析;北京路商业业态分析;长青路商业业态分析;北海代表商业项目分布图;和安商都;业态分布;2F ：女装 内衣 针织家具 饰品 美容美发 羊绒羊毛 中年装 3F和安超市 店铺街 大地影院 4F：和安超市 大地影院 5F：金马美食城 电玩游乐城 海上花娱乐城 ;和安商港;世纪公寓裙楼;大润发;新力百货.商业广场;新力购物广场;凯旋国际;启东电脑城;微观商业市场特征梳理;北海商业租金分析;北海商业销售价格分析; 就当前而言，影响项目开发的重要制约因素在于：项目规模巨大与区域消费人口数量不足、区域商业氛围缺乏——项目规模巨大要求大量的消费人口支撑，而当前区域人口尚不足以支撑如此巨大体量的商业综合体；而北海商业主要集中在北部湾广场一带，西南大道沿路两边的商业氛围现阶段基本为零。如果要吸引区域外人口前来消费，受公共交通不便利的制约，吸引不同消费者的难度较大。 为化解该矛盾，在项目的消费者定位方面，除满足本区域消费人口外，应着重吸引区域外不受公共交通限制的人群——拥有私家小车的中高消费人口，以此降低公共交通不便对本项目造成的不利影响，并以次为契机不断拉??项目的经营层次和附加值，引进著名的品牌百货，（必须是广西区内的百货龙头，象征身份、地位、品位并万众期待的百货）制作话题，形成全民关注热议的局面。;62.55万人 ;2012年北海市城镇居民消费分析;核心问题解析;核心问题解析;核心问题解析;核心问题解析;定位思路研判;定位思路研判;主题！主题！还是主题！ 创造性的商业主题，是我们打造差异化的重心所在！而我们的魅力在于主题，我们的核心价值也是主题。 甚至，我们的生命力都将取决于我们的商业主题！总之，我们提供与所选主题定位相关联的一切商业消费功能！ 我们将要打造的是一个具备鲜明的创造性主题特色，令人过目不忘的目的性消费商业中心。;核心问题解析;——从产业和人群入手！;北海最大的商务娱乐主题广场 ——以影视及休闲娱乐为主：建议将6F打造成北海商务娱乐主题广场，引进大地影院、中影·国际影院、橙天嘉和影院等连锁影院带旺人气，并引进佰迪乐等多个大型卡拉OK连锁店进驻6F空间，以有效提升项目的国际化品味及建筑综合体的形象，制造轻松休闲娱乐氛围。 ——核心定位依据：主要依据为项目本身及周边区域的商务办公人群，而周边中档社区的居民也有一定娱乐消费需求和能力，同时项目???于西南大道交通较便利地段的优势也能在运营娱乐定位时起到很好的远距离辐射影响。 北海作为一个旅游城市，虽然娱乐业较为丰富，但是并没有形成集中娱乐商圈，项目可捉住这一市场空缺，打造一个适合白领及商务人士、中高端家庭消费的商务娱乐广场。这对于项目是一个良好的契机。;——将整层分为数个体育文化主题区，每个主题均有独特的主题，并围绕这个主题设置相关零售、休闲等业态。在整个空间分配上，所有体育主题体验设施要占到40%，其余体育主题购物（零售）、运动休闲配套（休闲）、健康餐饮配套（餐饮）各占20%左右。;5F主题意像视例;北海市首家少儿社会体验购物中心;4F案例参考:东莞天线宝宝乐园 ;梦之岛百货作为作为广西高端百货的航向标，坚持以高品位、高品质为经营服务。目前南宁设有6个主力店、桂林、梧州、贵港、钦州均开设有分店。引进南宁梦之岛，不但能提升商业的品位价值，也是城市商业发展的趋势所在。必定会引起社会热议与关注。;核心问题解析;核心问题解析;修正后各相关商业价格;核心问题解析;*;*;THANK YOU