某项目商业定位报告(PPT).pptVIP

洪雅某项目商业定位报告 报告结构 第一部分 项目问题分析 第二部分 市场分析研究 第三部分 项目规划与定位 第四部分 项目亮点设计 第一部分 项目问题分析 城市层面 洪雅位于成都、乐山、雅安三角地带，是内地四线城市，经济发展相对滞后，无强势产业。 区域层面 项目位于中心城市边缘，所在区域现阶段发展缓慢，道路交通不便。 项目层面 商业体量大，具备强势景观资源。 项目属性 = 内地四线城市 主城边缘 强势景观资源 大规模商业 项目属性界定 从消费和投资选择上，本项目处于主城区边缘，消费者心理距离较远，不是洪雅人消费的理想地点，仅靠社区内的生活配套性消费无法支撑本项目2.5万㎡的商业体量，不明朗的商业前景使得招商和销售陷入困境； 项目处于开发相对滞后、区域价值未被挖掘、商业价值较低的地块。按照常规发展，商铺的租金和价格只能从属于本区域商业价值体系，市场实现不会有较大突破； 若陷入来自中正街、城隍街等商圈的同质竞争，将会给本项目的持续经营和市场销售带来较大压力，难以实现项目目标； 消费和投资 选择上 价值提升 竞争 R1：非期望结果 ——按常规发展的可能结果 从经营和销售上：使本项目成为消费者新的热点选择，同时，以良好的经营前景和升值潜力，吸引商家和投资者，使项目成为洪雅的热点商业项目 从价格体系上：突破洪雅县现有的商业租金和价格体系 从竞争上：避免陷入与传统商圈的同质竞争，实现差异化，建立自己的核心竞争力 经营和销售 租金和价格 体系 竞争 R2：期望结果 ——我们的期望目标 经营和销售 租金和价格 体系 竞争 C：矛盾或冲突 （complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突 Q：提出问题 （question） ——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题 1.本项目需要怎样的市场占位和发展方向，才能保证本项目2.5万㎡体量的商业存活？ 2. 本项目怎样才能形成商业的核心竞争力，保证商业的可持续经营，提升商业价值？ 第二部分 市场分析研究 区位 城隍街商圈 中正街商圈 雅风小区 鑫顺街商圈 路程约1.1km 本案 洪雅县主要商圈 老城区以政府为中心的传统商业圈，以中正街为核心，向相临城隍商业街和鑫顺商业步行街、南街辐射。 商圈的业态分布 商圈名称 主力业态 中正街 以二、三线男女服装品牌为主 城隍商业街 以服装为主 鑫顺商业步行街 一楼主营男女装服饰，二楼经营美容院、茶楼、网吧等休闲业态 雅风小区 以餐饮为主 洪雅商业以传统临街商铺形态为主，现阶段仅有少量小型两层集中商业；集中商业物业极少 。 1、日常购物常去的地方 中正街、雅康世纪广场、雅风小区 2、购买服饰常去的地方 中正街、城隍街、鑫顺街 3、朋友聚会、聚餐常去的地方 雅风小区、城隍街、北街 当地人消费习惯 本项目距离市级商业中心路程约1.1公里，无法与商业中心融合，但是又很难避免与传统中心的竞争，劣势较大。 城市商业发展现状 三个缺乏点 缺乏一个城市商业中心 缺乏代表城市的会客厅项目 缺乏一个城市的地标性项目 1.要为洪雅打造城市会客厅 2.提升周边商业价值，形成洪雅城市新商业中心 3.形成洪雅的地表项目 区位 交通 体量竞争 本项目成为新的城市级商业中心的可能性非常小 洪雅呈单核发展，在一定时期内很难形成新的城市核心 项目不在城市的主要发展方向上 项目不处于城市商业规划中的商业区 无法与商业中心融合，但是又很难避免与传统中心的竞争 本项目商业比较分散，而且商业体量还远不足以与城市核心的中正街的商业体量竞争 本项目周边的路网并不发达，道路状况也较差，影响了其交通通达性 本项目成为新的城市级商业中心的可能性非常小 本项目具有相当大规模的商业体量，区域距离城市核心区较远，处于相对独立的位置，未来周边有大量的居住人口 适合本项目商业的发展方向是：城市休闲商业中心 相对城市核心区独立的区域 未来大规模的居住人口 本项目2.5万平米的商业体量 本项目发展方向 城市休闲商业中心 为实现本项目目标，我们的唯一出路就是：跳出与传统核心商圈的竞争，打造差异化的城市休闲商业中心 如何通过创新的模式来实现本项目的差异化竞争，富于竞争力？ 与城市核心区商业差异化 核心区商业的补缺者 主动中心化 立足本区域、辐射全城 案例分析 耍都的全名叫“耍都文化广场”，是成都一个很有名的集美食、娱乐、休闲于一体的地方，建筑古色古香，很有特色，而且交通便利，离武侯祠和锦里都很近。好友相聚或是开怀畅饮，或是享受麻辣诱惑，耍都都是一个相当不错的地方。而且一个“耍”字更是道出了成都人那种从容自在的形神之色。 成都耍都是成都休闲生活的典型代表 耍都就是一个用建筑围起来的坝子，里面有耍