中旅国际公馆价格表制定案例.pdf

中旅·国际公馆 价格表制定案例 已经确认的价格定位： 多层小高层均价7500或略低入市，目标7800 ； TH及类TH均价11500入市，目标实现11800； 综合平均折扣率0.9335 ； 价格中包含品牌及产品组合溢价。 目录： 1、价目表调差 2 、价格表统计分析 3、推售房号与价格实现 价目表调差 调差原则：综合考虑外部竞争与内部竞争关系 朝向差竖向差（层差） 首层最大朝向差2500 价格表初步完成后根据客户意向适当调整 比较因素 分数 景观、视线 25 建筑形式、 10 户型、面积 15 朝向 20 采光通风 15 噪音 10 车行路线 5 总分 100 户型分布 优劣分布 整体户型优劣排序（130大三房稀缺，+200 ） 高景观6-9F部分高层差；正常；部分遮挡；全遮挡 （层高，200，22套单位） 架空按实际层高调差，商业按正常调差后适当调低，花 园单位加价分别为2、3、5万元左右（20套单位） 整体小区错层送阳台在排序中考虑，阳台位置不同因客 户喜好不同不多考虑，适当制造销售工具 阁楼（0.19溢价，8套；0.095复式） (0.8*0.5+1)x/1=2-1.2/1.2,X=0.38，面积0.5，则溢价系数=0.19 复式由于户型、总价变化单独排序后调整 TH整体排序 TH细部排序 价目表统计分析 四种实收均价对应的单价分布区段 300 200 100 0 6500以下 6501- 7000- 7501- 8001- 8501- 9000以上 7000 7500 8000 8500 9000 7200 7500 7800 8100 7200，7500区别不大，7800，8100主力单价区间有明显变化 7500 以下单位数量分别为：354，325，277 ，157 四种实收均价对应的单价分布区段 250 200 150 100 50 0 6500以下 6501- 7000- 7501- 8001- 8501- 9000以上 7000 7500 8000 8500 9000 7200 7500 7800 8100 7200，7500 曲线近似，但优势房号数量减少，7800，8100峰 值发生明显变化 10万元分段总价 150 100 50 0 80万以下 80-90万 90-100万 100-110万 110-120万 120-130万 130-140万 140-150万 150-200万 200以上 7200 7500 7800 8100 在总价敏感点120万，7500，7800，8100集中均价情况下数 量有变化，7500，7800峰值基本一致 敏感性分析小结 7500均价时，单价处于非敏感区峰值； 7800均价时，总价处