商业项目市场环境调研分析(ppt).pptVIP

海吉星临街商业项目市场环境调研分析 广西海吉星 营销管理部 卓盎广告策划 2015.08.20 2 分析原理 研究商业综合体设立前景的主要考量因素 城市经济水平 人口结构和基数 普遍生活习惯 城市规划设置 地区内供需和同类竞争 地段选择 商业定位 建筑和环境 设施合理性 业态结构 运营特色 外在（决定性因素） 内在（自身可操控因素） 贯穿内外（差异性因素） 满足城市消费者的普遍需求与不同生活背景消费者之差异化需求两者的效益权衡 3 一、 城市经济特性和城市规划趋势 1.1.城市经济背景 “一带一路”发展战略引爆中国第4次投资热潮，南宁作为中国对接东盟的区域化国际性城市，正处于这一概念的热区。因此具有国际经济文化商贸交流内涵的商业概念正成为南宁新兴商业综合体的选择发展主题的焦点，能得到较高的消费者和投资者关注，以及政府支持的重视。 “一带一路”贯穿亚欧非大陆，一头是活跃的东亚经济圈，一头是发达的欧洲经济圈，中间广大腹地国家经济发展潜力巨大。丝绸之路经济带重点畅通中国经中亚、俄罗斯至欧洲（波罗的海）；中国经中亚、西亚至波斯湾、地中海；中国至东南亚、南亚、印度洋。21世纪海上丝绸之路重点方向是从中国沿海港口过南海到印度洋，延伸至欧洲；从中国沿海港口过南海到南太平洋。 强化多边合作机制作用，发挥上海合作组织（SCO）、中国－东盟“10+1”、亚太经合组织（APEC）、亚欧会议（ASEM）、亚洲合作对话（ACD）、亚信会议（CICA）、中阿合作论坛、中国－海合会战略对话、大湄公河次区域（GMS）经济合作、中亚区域经济合作（CAREC）等现有多边合作机制作用，相关国家加强沟通，让更多国家和地区参与“一带一路”建设。 4 一、 城市经济特性和城市规划趋势 1.2.城市人口结构 南宁市户籍总人口为724万，市区常住人口为279万，占总人口38%，2013年户籍人口及市区人口增长分别为1.89%、1.53%，呈稳步上升趋势。 5 一、 城市经济特性和城市规划趋势 1.3.城市人均消费水平 2014年南宁市人均GDP达4.43万元，消费需求正处于由丰富型向提升型过渡的发展阶段 。对商业项目的提示是：对购物环境、业态组合、服务水平、品牌引进改善和提升，满足消费者的个性需求。 6 一、 城市经济特性和城市规划趋势 1.4.城市经济特点 一省之经济文化行政中心，一国之跨地区合作中心。在南宁发展商业地产所必须的要素条件如人口基数、人口素质、人口流动性、人文环境、可支配收入水平，城市商业组织环境均是区域内最理想条件。 城市名片： 全国文明城市 联合国人居奖 中国绿城 广西北部湾经济区核心城市 中国-东盟博览会永久举办地 南宁国际民歌艺术节 南宁面向东南亚，背靠大西南，东邻粤港澳，南临北部湾，西接中南半岛，处于泛北部湾、 泛珠三角和大西南3个经济圈的结合部。 是大西南出海通道的枢纽城市、中国与东盟合作的前沿城市。 南宁会务会展多，文化活动多，商务型消费水平较高，生活品质型消费水平较低，生活必需品和服务物价基本平稳，服务型消费繁荣程度高于购物型消费。 7 一、 城市经济特性和城市规划趋势 1.5.城市产业结构 南宁市以第三产业为主，产业结构不断优化，有利于房地产业、商贸业等相关行业发展。 三大产业结构与经济发展阶段关系 三大产业GDP结构（%） 时期 经济发展阶段 一产比重 二产比重 三产比重 大于33.7 小于28.6 小于37.7 工业化准备期 初级产品生产阶段 小于33.7 大于28.6 大于37.7 工业化初期 工业化阶段 小于15.1 大于39.4 大于45.5 工业化中期 小于14.0 大于50.9 大于35.1 工业化成熟期 小于14.0 小于50.0 大于36.0 工业化后期 经济稳定增长阶段 南宁市2014年第三产业比重为11.28∶39.75∶48.97 ，一产比重比上年回落1.2个百分点，二产比重提高0.13个百分点,三产比重提高1.07个百分点。第二和第三产业的快速发展，产业结构和消费结构发生了巨大变化，使南宁非农产业比重不断提高； 这一阶段主要大城市优先发展是主要的发展特征，该阶段第三产业的占比日益提高，城市聚集效应呈现，省内农村、二级城市向南宁转移。 8 一、 城市经济特性和城市规划趋势 1.6.城市经济趋势 南宁市经济发展势头良好，居民消费水平较高，为城市商贸业及房地产业发展提供坚实基础。 国民经济：南宁市近几年GDP稳步增长，增长率保持在10%左右。2014年，南宁市地区生产总值3148.3亿元，增长8.5%，总量列5个自治区首府城市的第一位，但同比其他全国二线省会城市经济水平偏低； 城