某中高档住宅项目全程策划方案(DOC).docVIP

** 项 目 全 程 策 划 方 案  项目总论 基本情况： 物业名称： 物业地址：浦珠北路150号 小区规划建筑面积6.1万平方米，有13栋6层（局部7层）单体楼组成，砖混结构，容积率1.83%,绿化率40.8%，楼间距最低26米。目标是建成南京市中高档住宅社区。 项目总投资5600万人民币，2008年11月开始立项，计划2010年8月末全部建设项目完成，2012年底实现售房率100%。南京市浦口区规划局已经批准了该项目的建设用地，并给出了红线与规划设计要点。 项目模式与合作方式： 本项目由本公司独资开发，项目的经营方式为：住宅全部销售。 项目可行性报告的结论： 本项目总投资为5600万元，总建面积61530平方米，其中住宅57227平方米，商铺4303平方米。 本项目主要经济指标是： 本项目住宅销售部分：项目成本为3500元/平方米，住宅售价为5000~6800元/平方米。住宅部分利润总额为515万元。 商铺销售部分：商铺共4303平方米，售价12000元/平方米，商铺利润总额为684万元。其总投资利润率为21.4% 由上面所列的数据可分析：本项目住宅部分利润总较大，投资利润率也较高，其全部投资和自有资金投资的内部收益率均大大超出行业的基准收益率8%，因此，住宅部分经济效益较好，方案可行。商铺的投资利润率相对住宅更高，方案可行。综合来说，本项目两个经营方案均可行。 第一部分　项目市场研究 南京市房地产概况与房地产市场走势分析（中观） 南京房地产市场2008上半年总结及走势分析 2008年上半年南京房地产市场与全国大部分城市一样，处于低迷状态，究其原因是国家及地方政策调控效果的逐渐显现，及07年南京房地产市场火爆比较下的低迷。现从房地产指数情况，商品住宅交易行情，房地产开发经营状况，外部发展环境，以及土地市场状况来分析南京市上半年房地产市场运行情况，并对下半年的发展进行预测。 1、指数情况 2008年1-5月指数变化情况：各指数基本保持稳中有升的态势，与去年同期相比表现上扬，如表1所示。南京市综合指数走势情况如图1所示。 1月随天气转冷，南京楼市步入淡季，再加上暴雪天气的影响，整体销售乏力。随着年关的逼近，和各项宏观调控政策效果的慢慢显现，更多的购房者选择继续观望。2月受到天气和春节长假的影响，南京住宅市场整体销售乏力，人们仍在观望之中。3月随着气温的上升，观望气氛有所减淡。4月，气温仍在上升，而南京住宅市场却在“降温”。由于各项宏观调控政策效果的慢慢显现，许多理性的购房者仍在观望之中。5月，由于季节性因素及南京春季房展会的召开，住宅供应量和成交量双双表现上扬。6月住宅成交量表现稳中有升。 从1-6月住宅成交与06年和07年的对比，可以看出，08年的住宅成交与火爆的07年差距较大，其认购量和成交量也不敌06年，见图2所示。 南京七成左右的住宅销量都集中在江宁、浦口和河西板块，1-6月分板块成交情况如图3所示。南京住宅成交面积以中等户型为主，成交价格以中低价为主。 3、房地产开发经营分析 南京市房地产市场在08年商品房的投资额继续增加，但增幅较去年同期减缓，竣工面积出现大幅增长，而销售面积表现下降。 南京房地产开发投资额与商品房销售额走势如图4所示。 2008年上半年南京房地产市场与全国大部分城市一样，处于低迷状态，究其原因是国家及地方政策调控效果1-4月，全市完成房地产开发投资151.79亿元，比去年同期增长25.76%。1-4月，全市共完成住宅投资额124.03亿元，同比增长39.13%。1-4月全市共完成商品房销售额75.27%，同比减少36.36%。 1-4月，南京住宅投资额为124.03亿元，同比增长39.13%；施工面积为2509.14万平方米，同比增长21%；竣工面积为292.46万平方米，同比增长154%。 1-4月，南京住宅的累积销售面积为157.14万平方米，同比下降35%，其中现房销售面积为30.77万平方米，同比下降16.54%，期房销售面积126.37万平方米，同比下降38.03%；实现住宅累积销售额69.67亿元，同比减少32.46%，其中现房销售额为11.91亿元，同比下降42.02%，期房销售额为57.76亿元，同比下降30.09%。 1-4月，住宅的累积空置面积为32.34万平方米，较去年有所增加，占整个商品房空置面积的74.93%，近期市场供应和销量都有所增加，住宅空置面积有所减少。 住宅中的别墅和高档公寓历来价位都较高，供给也较少。1-4月，别墅和高档公寓的累计新开工面积为24.19万平方米，累计施工面积224.09万平方米，累计销售面积7.38万平方米，累计销售额6.81亿元。 4、外部发展环境 2008年1-5月，南京宏观经济继续保持高速平稳增长。南京市固定资产投资平稳增加，内