第7章__酒店投资决策分析的应用案例.pdf

第7章 酒店投资决策分析的应用案例 内容提纲 第一节 高星级酒店新建项目的投资分析 第二节 公寓式酒店项目的投资分析 第三节 酒店改建项目的投资分析 第四节 酒店收购与改建项目的投资比较分析 一、酒店投资项目背景 （1）微观背景：酒店投资与企业多元化战略发展 （2）宏观背景：区域酒店业严重滞后于旅游业发展 二、基础数据预测与估算 （1）项目规模与投资估算  根据对该企业项目管理部的调研访谈可知，项目评审会议规模最大的 为210人，最小的大约在70人。而根据调查，2002年全国高星级酒店平 均客房数不低于200间（表7-1）。 表7-1 2002年全国4、5星级规模 酒店总量 客房总量（间） 客房平均数量 五星级 175 64900 371 四星级 635 143500 226 资料来源：《中国旅游统计年鉴》（2003）  根据以上资料分析，加上为保证企业会务接待的正常需要，初步确定 拟新建酒店未来客房数量为220间。  为保证项目投资的准确性及可比性，项目总投资测算的方法按照国际 惯例，以“客房数量方法”计算，一个房间投资40万元，因此该酒店需要 总投资为220间×40=8800万元（含所有的设施设备费用）。 二、基础数据预测与估算 （2）项目计算期的确定  高星级酒店建筑物的使用年限一般在35-45年之间。但由于多个方面的 原因，酒店本身的经营年限不一定就是其建筑物的物理使用年限。为 评估分析方便起见，该酒店项目的计算期取18年，建设期为3年，第4 年试营业，第5年开始正式营业 。 （3）项目投资来源与运用的说明  项目第一年投资2000万，主要包括项目筹建、酒店区位选择、地质勘 测以及置地、土建招标等费用；这部分投资完全用自有资金。第二年 投资5000万，主要包括建筑工程费、设备购置费，其中自有资金为 2400万元，余为贷款。第三年投资1800万，主要包括安装工程费，全 部为长期借款。  项目长期借款为4400万元，长期贷款利率为2006年8月18日中国建设银 行刚调整过的5年期以上的企业贷款利率6.84%。建设期间只计息不还 款，第四年开始还贷，每年付清利息并分10年等额偿还建设期利息资 本化后的全部借款本金。  项目建设期利息计入固定资产原值内，折旧年限为40年，残值率5% （为简便起见，不考虑酒店物业的自然升值情况）。 二、基础数据预测与估算 （4）项目流动资金准备  参照国内五星级酒店项目有关资料，假定在酒店运营的第一年，需要 投入300万元作为酒店的流动资金，用于维持酒店的正常运营，主要包 括员工工资、客房低值易耗品及餐饮成本等。  流动资金全部用短期借款解决，在第4年年初一次性投入，并第4年年 末一次性还清。从第5年开始，300万元流动资金的借贷还款方式仍然 照旧：即当年年初一次性借入、当年年末一次性还清，借款本金互相 抵消，直到计算期期末，每年只支付流动资金借款利息。 （5）项目正常经营期内的周期性装修投入  按照酒店行业特点，一般需要5-8年左右对酒店进行重新装修，以保持 酒店对客人的吸引力。  这里我们假设，酒店每5年利用其自身营运的资金积累对酒店进行内外 部装修，并假设每次装修所发生的总费用折合每间客房为2.5万元，即 需要每5年开始的第一年投入550万对酒店进行重新装修。装修费用按 照5年来计提或摊销，假定期末没有残值。 二、基础数据预测与估算 （6）项目销售收入的测算 酒店投资项目在计算期内各年的收入如表7-2所示。 表7-2 酒店项目收入预测