房地产开发成本、收入会计培训课件.pptVIP

四、开发产品成本核算程序 (一)应设置核算的账户 1．“开发成本”账户 本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。 本账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算。 2．“开发间接费用”账户。 本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 本账户应按企业内部不同的单位、部门(分公司)设置明细账户。 注意：开发间接费用与管理费用、销售费用的区别 业务招待费、会务费、咨询费、租赁费、违规建设被建设主管部门行政处罚款等。 已建未售房屋的物业看管费、售楼处发生的水电费、办公费、产权交易费等 《施工、房地产开发企业财务制度 》规定 　管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失、存货盘亏、毁损和报废（减盘盈）损失，以及其他管理费用。 销售费用是指企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。包括应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费，以及专设销售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗以及其他经费。　　房地产开发企业销售费用还包括开发产品销售之前改装修复费、看护费、采暖费等。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 第七条 计算增值额的扣除项目，具体为： 　　（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 　　（二）开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 （四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 （五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 （六）对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。 (二)开发产品成本核算程序 1．归集开发产品费用。 (1)在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。 (2)为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费用”账户，即借记“开发间接费用”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。 (3)将“开发间接费用”账户归集的开发间接费用，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费用”账户。 2．计算并结转已完开发产品实际成本。 计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品” 账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。 3．按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。 即借记“主营业务成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。 五、土地开发的成本核算 一、土地开发成本科目的设置 开发成本—土地开发 二 土地开发费用的归集与分配 见下图 （三） 举例  甲房地产开发公司于2004年5月在梁园开发一块土地，占地面积40000㎡。开发完成后准备将其中的30000㎡对外转让，其余的10000㎡企业自行开发商品房。假设梁园土地开发过程中只发生了如下经济业务： ①支付土地出让，作会计分录如下： 借：开发成本—土地—梁园(土地征用及拆迁费) 贷：银行存款 ②支付拆迁补偿费5 500000元，作会计分录如下： 借：开发成本—土地—梁园(土地征用及拆迁费) 5 500000 贷：银行存款 5 500000 ③支付勘察设计费21000