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房地产融资模式详解 2015年11月 xxxxx房地产开发有限公司 （本报告内容鉴于笔者知识广度不够，如有不对之处，请联系经营管理部补充、修改） 内部融资主要包括：转让出租固定资产、出售流动资产等方式。 股权融资主要包括：IPO、买壳上市、上市再融资、私募、REITS、项目合作、房地产企业兼并等方式。　　　 债权融资主要包括：企业债券、银行贷款、委托贷款、信托贷款等。 其他融资主要包括：房地产预售、融资租赁、建筑企业垫资等。 一、房地产融资分类 二、房地产融资具体方式 银行贷款 房地产信托融资 保险投资计划 国内IPO 境外IPO 买壳上市 造壳上市 借壳上市 存托凭证（DR）上市 中国预托证券 上市再融资 房地产基金REITS 房地产公司私募 房地产项目股权合作 房地产企业债券 房地产企业收购和兼并 房地产典当 委托贷款 商品房预售（购房贷款） 融资租赁 夹层贷款　　　　 建筑企业垫资 卖方信贷 房地产证卷化 前沿货币合约 房地产辛迪加 通过保函和信用证融资 反向抵押贷款 权证 其他融资方式－票据贴现、股票和债券抵押 1、银行贷款 银行贷款是房地产企业融资的主要渠道，目前房地产开发企业至少有60%以上的资金是来自国内银行系统。房地产业的银行贷款主要有土地储备贷款、房地产开发贷款、房地产企业流动资金贷款和销售环节的住房按揭贷款。 国内银行贷款：受 “央行 121 号文件” 影响，房地产企业流动资金贷款、土地储备贷款受到严格限制，房地产开发抵押贷款要“四证齐全”。 国外银行贷款：与国内银行相比，外资商业银行条件略微宽松。目前外资银行在国内做房地产融资的种类主要有建筑贷款和开发贷款。开发贷款条件基本等同于国内银行（对个别优质项目可以有所宽松），贷款时间相对国内银行较快。 银团贷款：又称辛迪加贷款（Syndicated Loan），是由获准经营贷款业务的一家或数家银行牵头，多家银行与非银行金融机构参加而组成的银行集团（Banking Group）采用同一贷款协议，按商定的期限和条件向同一借款人提供融资的贷款方式。贷款对象主要是国有大中型企业、企业集团和列入国家计划的重点建设项目。 1、银行贷款——发展趋势 银行贷款发展趋势 中国建设银行与中国华润总公司2006年3月签署《战略合作协议》，根据协议，建设银行将为中国华润总公司提供两百四十五亿元融资额度及更加全面的金融支持。业内人士认为，此举标志着双方业务合作关系的全面提升，有利于促进共同发展，实现银企双赢。 中国建设银行近期还分别与金地(集团)股份有限公司、中海地产股份有限公司在深圳举行《战略合作协议》签字仪式，双方将携手在房地产金融领域进一步加强合作。此次双方合作的范围，将涵盖项目贷款、短期融资债、个人住房按揭业务、结算网络服务、建经咨询服务、投资银行业务、公积金业务和企业年金业务等金融服务种类。 案例分析 银行信贷将更加规范，对房地产项目审查更为严格。 银行将重点支持优质客户、优质项目。 银行与优质客户更深层次的合作。 国内银行（如工商银行、中行）开始推出收租物业抵押贷款业务，此种业务类似于外资银行（如东亚银行）的建筑贷款。 1、银行贷款——融资方式的评价 银行贷款还会是国内房地产企业最主要的融资方式，对实力雄厚的开发商来说，银行贷款会变的更容易；而对中小开发商来讲，银行贷款会变的越来越困难。 对大企业来讲，应注意进行与银行更深层次、更广阔领域的合作。 1、银行贷款——相关的法律法规 《中华人民共和国商业银行法 》 《中华人民共和国担保法》 《贷款通则 》 《中华人民共和国城市房地产管理法》 《中华人民共和国土地管理法 》 《房地产开发项目经济评价法》 《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》央行第121号文件 2、房地产信托融资 房地产信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个和两个以上委托人的合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为收益人的利益或特定目的，以不动产或经营企业为主要标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。 2003年6月，央行出台121号文件后，房地产信托业异军突起 ，据统计，2004、2005两年全年各家信托公司共发行推出各类房地产信托产品204个。 根据负债关系，可将房地产信托简单分为债务型信托和权益性信托，债务型信托主要有贷款型信托，权益型信托主要有股权型信托和优先购买收益权信托（又叫财产信托）。另外还有债务型和股权型组合而成的混合型信托。 2、房地产信托融资——贷款型信托框架 特点：以信托贷款形式运作，贷款期限较短，对资金安全性要求高，单纯依靠信托资金，开发规模会受到一定限制，融资成本高于银行贷款。 2、房地产信托融资——贷款型信托案例分析 2002年，北国投推出土地一级开发产品——北京CBD土地开发整理资金信托计划