房屋租赁市场概述.pptVIP

* 房地产经纪 * （四）房屋租赁转租处理：　 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。（代偿请求权） 次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。 * 房地产经纪 * （五）承租人优先权的保护　　租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。例外情形：　　（1）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；　　（2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 本条系“买卖不破租赁” 适用例外的规定。 * 房地产经纪 * （二）具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：　 （1）房屋共有人行使优先购买权的；　　（2）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；　　（3）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；　　（4）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 * 房地产经纪 * 第三节　房屋租赁价格 　　一、房屋租金　　房屋租赁价格即是房屋租金，是指承租人因使用房屋，按照房屋租赁合同约定向出租人支付的价款，是租赁合同中最主要的内容之一。　　 * 房地产经纪 * 　　（一）房地产市场因素 　　1.房屋租赁市场供求关系　　2.房价因素　　（二）房屋基本状况 　　1.区位因素（位置、交通、配套、环境）　　2.实物因素（新旧、面积、装修、配套）　　3.权益因素（所有权、抵押权） 　　二、影响房屋租金的主要因素 * 房地产经纪 * 第四节　房屋租赁环节税费 　　1.增值税： 2016年5月1日，营改增 　　1）计税方法：不动产租赁服务，增值税税率为11%。 一般计税法（一般一般纳税人）： 应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 简易计税法（一般小规模纳税人）： 应纳税额=销售额*征收率=含税销售额/（1+征收率）*征收率 税法规定，纳税人的经营规模以及会计核算的健全程度，是划分一般纳税人和小规模纳税人的主要依据。　　 * 房地产经纪 * 2）免征增值税： 增值税小规模纳税人月销售额未达到2万元的企业或非企业单位，免征； 2017年12月31日前对月销售额2万元至3万元的增值税小规模纳税人，免征；　　2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房免征增值税； * 房地产经纪 * 3）对不动产租赁服务的主要规定 （1）一般纳税人出租不动产 一般纳税人出租不动产，其不动产为2016年5月1日以后取得，或虽然是2016年4月30前取得但其自愿选择一般计税方法的税率11%，在出租不动产所在地预交3%税款，剩余应交税款回机构所在地申报缴纳。 不动产所在地预交的增值税＝[含税销售额/（1+11%）]*3%， 回机构所在地再申报缴纳的增值税＝[含税销售额/（1+11%）]*11%-已经预交的税款。 2016年4月30日前取得，选择简易计税办法征收率为5%。? 不动产所在地预缴的增值税款＝[含税销售额/（1+5%）]*5%； 回机构所在地申报缴纳的税款＝[含税销售额/（1+5%）]*5%-已预交税款 * 房地产经纪 * （2）小规模纳税人出租不动产 小规模纳税人出租不动产适用5%征收率。 出租不动产预交税款＝[含税销售额/（1+5%）]*5%； 机构所在地申报缴纳的税款=[含税销售额/（1+5%）]*5%－已预交税款 * 房地产经纪 * （3）个体工商户出租住房 个体工商户出租住房，征收率5%但减按1.5% 应预缴税款＝[含税销售额/(1+5%)]*1.5% （4）个人出租不动产 个人出租的非住房（指用于生产经营用）征收率5%，应纳税额＝[含税销售额/（1+5%）]*5% 个人出租住房征收率5%减按1.5%，应纳税额=[含税销售额/（1+5%）]*1.5% * 房地产经纪 * 例：李某于2010年2月将自有的一套住房出租，月租金为1200元，该年度应缴纳增值税（ ）。 应纳税额=[含税销售额/（1+5%）]*1.5% =[1200*11 /（1+5%）]*1.5% =188.6 广州:房东租金月入不超3万年底前免征增值税 * 房地