探寻我国房地产企业融资之路.pptVIP

合作开发 形式多种多样 风险适当分摊 博弈：利益协调以及冲突处理 REITs与海外基金 　　REITs（Real Estate Investment Trusts）是指成立信托公司，并发行所有权受益凭证融资工具指导于房地产项目。信托公司的财产管理，运营和处理的方式可以根据委托人的意愿，根据市场需要，适应客观情况变化而采取灵活多样的形式。房地产信托机构可以利用其良好的信誉和金融职能，把分散的资金通过信托的方式聚集在一起来从事房地产投资。　 　　企业与信托公司联合打造信托计划，推向市场，既有助于房地产企业减轻融资负担，同时也能够将风险进行一定程度的转移业务。 金额 年度 2002 2004 2003 24.08 60.92 112 2002年以来我国房地产信托发展 限制：　　　　　　　　　　　　　 据《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定，每份信托合同不得低于5万元，且有单个集合信托计划不得超过200份的限制。 信托产品单一 信托规模较小 受资本市场发展程度的影响 海外基金 加入WTO，在房地产方面，从外资对房地产行业的准入政策来看，中国是目前全球为数不多的、对境外机构和个人投资开发和销售环节没有重大限制的国家。除了大规模建设项目（如高尔夫球场等）不允许进入外，在其他方面并没有严格的限制，在房屋中介服务方面，包括物业管理，房地产经纪服务等被允许设立合资企业，同时在加入WTO五年后，独资企业将被允许设立。在金融方面，我国将逐步允许外商进行人民币领域，并在加入5年后取消金融服务的地域限制 已经有一些外资在中国房地产行业的活动相当活跃，如新加坡凯德置地，摩根斯坦利，瑞安地产，荷兰ING集团，新加坡GIC等，在近两年的房地产投资中显得非常活跃。目前，这些基金已经明确表示要加大对中国市场的投入。即便在目前宏观调控的加强下，外资进入中国房地产行业的兴趣依然浓郁。但由于现阶段还不确定的宏观和行业政策，以及对中国房地产市场模式的不熟悉，在信息透明度并非很高的市场中，这些资金也都还没有全部释放能量。 国内外企业成功的融资模式 Pulte homes 成立于1956年的Pulte Homes公司是美国四大房地产公司之一。Pulte Homes公司过去50年里累计建筑了33万套住房，客户市场地域遍及美国大陆本土、阿根廷、墨西哥、波多黎各，总计44个，年销售额高达90.5亿美元，拥有42.94亿美元土地储备。 公司在60年代开始扩张，并成功地将业务成功拓展到华盛顿特区、芝加哥和亚特兰大的市郊，专注于居民住房业务。 在70年代Pulte Homes公司通过上市完成了家族式运营模式向社会化运营模式的转变。 80年代，Pulte Homes公司并购了ICM抵押公司（现为PULTE抵押公司），进入房地产抵押业务。通过并购ICM，Pulte Homes进入了房地产金融领域，通过连接居民住房建设业务和抵押贷款业务，打通了客户、公司、资金的良性循环管道。 过去10多年间，Pulte Homes的股价增长了345％，而同期标准普尔500指数之列的公司，平均增长率仅为121％。今天，Pulte Homes公司业务覆盖了全美44个地区。在2004年，Pulte Homes获得了美国民用住宅行业消费者满意白金大奖。 万科VANKE 2005.4　万科城市花园项目贷款集合资金信托计划成立，募集资金2亿元。 万科南湖项目贷款集合资金信托计划成立同，募集资金2亿元。 2005.6　万科与中国建设银行深圳分行签署《综合融资额度合同》，后者为其提供20亿元的综合融资额度　 2005.7　北京万科西山庭院项目集合资金信托计划成立，募集资金1.8亿元。 2005.7　与新加坡政府产业投资有限公司附属（RZP）签订协议，共同投资1亿美金创立一家投资性公司，双方各占50%股份。 首先，万科不断加强与银行的合作，提高自身的资信能力，保障房地产企业最主要的融资渠道。 再者，万科是房地产企业中为数不多的能够持续从证券市场融资的企业，稳定增长的业绩保障了公司证券融资能力，从上市到2003年，累计从证券市场融资31亿元，2004年又发行了19.9亿的可转债。 同时，万科不断进行着融资方式的创新。在率先采用信托融资之后，2004年公司与德国银行Hypo Real Estate Bank Internatinal(简称HI)达成合作协议，由后者出资3500万美元，双方共同在中山完成“万科城市风景花园”项目。 从万科成功融资的经验看，除了良好的品牌、稳定的业绩以外，还有相对透明的财务，专业的建设理念。从专业房地产投资银行，到信托，二次可转债，万科利用已经形成的规模优势，在是房地产开发方面缺少完整的法律框架体系的情况下，充分发挥企业资源的各种效应，为其打造出一条覆盖范围广，构成方式丰富