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浅谈住宅专项维修资金优先性 摘要：住宅专项维修资金具有群体性、保障性、 专项性、恒定性等特殊性质，对保障业主的居住权益、实现 社会的和谐与稳定、彰显物权的优先性具有重要价值，法律 理应对其进行特别保护，赋予其优先性。当住宅专项维修资 金被截留或挪用，与债权、担保物权、一般优先权、建设工 程优先权等权利竞存时，可优先请求返还。 关键词：住宅专项维修资金；优先 《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定：“已售 公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专 项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由 售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。”商品房开 发商、物业管理企业据此纷纷效仿，代收住宅专项维修资金。 鉴于资金在房地产行业中的重要作用，开发商、物业管理企 业截留或挪用住宅专项维修资金的事件时有发生。为杜绝此 类事件的发生，广东、重庆等地制定地方性法规，禁止开发 建设单位、物业服务企业代收住宅专项维修资金。但四川、 云南等众多地方未作出类似规定，住宅专项维修资金被截留 或挪用的事件还屡屡发生。住宅专项维修资金关系小区住宅 的正常使用、广大业主的居住权益，应该对其进行特别保护, 赋予其优先性。 一、住宅专项维修资金的特殊性质 所谓住宅专项维修资金，即专项用于住宅共用部位、共 用设施设备保修期后的大修、更新及改造的资金。根据《物 业管理条例》第五十四条的规定，专项维修资金是指业主共 同所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施 设备的维修和更新、改造的资金。《住宅专项维修资金管理 办法》第二条第二款对维修资金的概念作出了更为明确的规 定：“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅 共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的 资金。”住宅专项维修资金的来源一般有以下几个渠道： 物业的业主按规定所交存的首期维修资金； 根据业主大会决定，由业主追加出资，以弥补维 修资金的不足； 出售公有住房的售房单位按规定从售房款中一次 性提取的维修资金； 维修资金的存储利息； 利用维修资金购买国债的增值收益； 利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的， 业主所得收益，但业主大会另有决定的除外； 住宅共用设施设备报废后回收的残值。 群体性 住宅专项维修资金涉及物权法中的群体关系，具体来说 就是群体关系中的共有关系。对此，《物权法》第七十九条 明确规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共 有。”住宅专项维修资金属于小区所有业主共有，不能为个 人所随意支配，从这方面来说住宅专项维修资金具有公共 性。全体业主拥有对住宅专项维修资金的支配力，可以占有、 使用、收益和处分。住宅专项维修资金受到他人不当干涉或 者侵害时，全体区分所有人可以行使物权的优先效力、追及 效力，排除他人妨害，使物权重新恢复到圆满的状态。 （二） 保障性 住宅专项维修资金是住宅小区的“养老金”和“保命 钱”，关系广大业主住房的正常使用。住宅共用部位、共 用设施设备保修期满后，还需使用几十年，常常需要维修、 更新和改造。这笔开支数额巨大，少则上万元，多则几十万, 业主难以单独承担。而且，共用部位、共用设施设备为全体 业主共同使用，理应共同出资维修、更新和改造。住宅专项 维修资金正好满足了这一现实需求，为区分所有建筑物进行 持续有效的管理、修缮以及保养提供了有力的保障。 （三） 专项性 住宅专项维修资金是专门用于对住宅共用部分进行大 的维修保养而专项筹集、独立核算的资金，具有独立的筹集 渠道、运作方式、管理和监督部门，有特殊的所有权主体和 受益人。住宅专项维修资金管理者必须严格遵守专户管理、 专款专用的原则，不得挪作他用，不得向投资者开放，必须 把资金交给专业的银行机构管理，实现其保值增值。由于住 宅专项维修资金具有特定目的，使用住宅专项维修资金不仅 要对业主委员会负责，还会受到有关财政部门和房地产行政 部门的监督。 （四）恒定性 住宅专项维修资金所有权较为恒定，在业主未使用之 前，所有权的归属一般不会转移，通常情况下也不会转化为 债权。正常情况下，住宅专项维修资金的流通路径为：业主 将住宅专项维修资金交售房单位代收，售房单位再将资金存 入银行专户；或者是业主直接将住宅专项维修资金存入银行 专户。无论是售房单位代收的住宅专项维修资金，还是存入 银行的住宅专项维修资金，《住宅专项维修资金管理办法》 均要求将其存入专户，并以物业管理区域为单位设账，按房 屋户门号设分户账。售房单位或银行虽直接占有住宅专项维 修资金，但业主可根据专户证明其间接占有，主张对住宅专 项维修资金的所有权。流通中，住宅专项维修资金的所有权 不会转移，始终归属全体业主。 特殊情况下，住宅专项维修资金可能被开发建设单位、 物业服务企业截留或挪用。《住宅专项维修资金管理办法》 第三十七条