绿城温州鹿城广场销售解析.pdf

管中窥豹，可见一斑 ——绿城温州鹿城广场销售解析 杭州公司项目发展部 2008年08月26日 战略发展 目 录 1. 到底卖得怎样？ 2. 绿城在卖什么？ 3. 为何这么好卖？ 4. 销售中的得失 5. 访谈之行感悟 Part1 到底卖得怎样？ 战略发展 Part1 到底卖得怎样？ 新闻报道 新闻报道称：首次推盘230套，三天内就已售出 118套，销售面积5.18万平 米，平均每平米价格高达4.35万元，总销售金额达23亿人民币。 战略发展 Part1 到底卖得怎样？ 业界惊叹 • 温州媒体：“逆势旺销23亿，刷新浙江乃至全国记录”； • 网友：“温州楼王地块，楼面地价8100，销售均价4万/平米，单套总 价1200万以上”； • 业内：“没有样板区、没有样板房，现场只完成桩基工程，卖楼花； 06年底拿地，45万方城市综合体，20个月开盘”； 人家项目卖3天 ≈ 我们公司卖半年 战略发展 Part1 到底卖得怎样？ 实际销售情况 套数 面积（平米） 金额（亿元） 回款 *按照均价4万元计算 *按照平均首付70%计算 实际签约 112 48205.38 19.28 13.50 （开盘当月） 宣传口径 118 51800 23 - （开盘3天） 以上数据来自温州透明售房网（截至2008-8-26) • 开盘当月实际销售数字： • 认购及签约金额19.28亿； • 回款约13.5亿（按照平均首付70%计算）； • 实际去化率约48.7%； 实际销售数据与媒体上宣传的“销售额23亿、去化率60%”有一定出入 战略发展 Part1 到底卖得怎样？ 绿城销售目标 • 绿城集团给项目设定的年度销售目标为：去化率80% （8.7万方）， 回款70% （30亿）； • 项目团队内部销售目标：一期年内清盘； • 绿城项目老总预计95%的认购客户会签约；但当地房产代理老总认为， 只有65-70%认购客户会签约；实际开盘预定客户90%左右转为签约 客户； 在我们看来是不可想象的销售额，绿城内部认为没有达到销售目标， 据说项目公司还被宋总拉到杭州开会训了一天。 Part2 绿城在卖什么？ 战略发展 Part2 绿城在卖什么？ 项目区位 地块位于温州市 宗地位置 区中部，北靠瓯 江，南与车站大 道相接，东靠城 市会展商务区， 属城市老区与新 区的过渡带，是 温州城市标志性 地段之一 项目区位类似杭州的 “钱江新城”。 战略发展 Part2 绿城在卖什么？ 项目现状 东侧已经打桩 项目周边现状一般。 战略发展