某花园营销策划报告.pptVIP

第一步、可提升点分析 环境 容易被别的项目复制，不具备唯一性 物管 极易被别的项目复制，不具备唯一性 智能化 极易被别的项目复制，不具备唯一性 自身配套 现有的运动设施足以打造扬州运动休闲社区，高尔夫球场具备唯一性 营销策略 锦上添花，但不能作为核心竞争力 　 项目自身配套：四星级酒店、网球场、高尔夫球场、斯诺克台球场 、会所，乒乓球俱乐部。 项目周边（新集镇）配套：饭店、旅社、超市、学校等。 大区域（扬州、仪征）内配套：酒店、超市、学校、体育馆、商业等等。 　我们的优势？？？ 　我们拥有扬州独一无二的运动设施－集高尔夫球场、网球场、台球馆于一体的运动休闲场所。 　 第二步、项目配套综合比较 第三步、运动休闲配套分析 网球 对场地要求一般，多数小区可以拥有 斯诺克台球 对场地要求低，所以小区都可以拥有 高尔夫球 高档，扬州上流生活不可缺少的休闲项目，对场地要求极高，属于市级配套，我们项目拥有别的项目没有的、独一无二的高尔夫球场 乒乓球 对场地要求低，所以小区都可以拥有，在形象面上表现力较弱，气势和吸引力不足，不宜作为高档物业的形象象征元素 结论 扬州首个以高尔夫为主题的度假休闲社区 四、提升点建议 常规物业可提升方向 规划理念提升 环境设计提升 建筑单位提升 户型平面提升 配套设施提升 物业管理提升 营销策略提升 已经确定，无法提升 已经确定，无法提升 已经确定，无法提升 可以提升 可以提升 可以提升 可以提升 五、项目提升建议 环境设计提升 　? 小区绿化建议使用成片的绿化造景，同时需要有部分30年树龄以上的大树以充实小区景观及绿化 环境设计提升 小区景观建议由中央景观及小型组团景观构成，中央景观大方气派，小型组团景观精致别样 环境设计提升 建议:小区景观里做适量的小型雕塑可提升居住情调 配套设施提升 由于高尔夫球场的不可复制性，建议将目前的6洞高尔夫球场扩建为9洞高尔夫球场，进一步提升项目档次 配套设施提升 小区内为高尔夫球场要相应建设咖啡馆、茶吧、足疗等休闲场所，以方便未来高尔夫球场消费的人群 物业管理提升 提升小区品质的又一有效手段：引进知名物管 怡高 第一太平戴维斯 金陵物管 深圳莲花物业 爱涛物业 营销策略提升 通过对项目形象的重新包装、各项资源的整合、目标客户的重新定位、项目的重新定位，建立项目在消费者心中良好的口碑，打破原有消费者心中“中低价别墅”的形象，提升项目整体形象及档次感 结论 通过四个方面对项目的提升，西郊花园将成具有如下优势： 唯一性：扬州唯一一个以高尔夫为主体的运动休闲度假社区 品质感：品质物管、高尔夫球运动-------上层主流生活的代表 身份感：高尔夫运动，脱离了网球、羽毛球等大众休闲的娱乐，使客户身份感大幅提升 综合性：集居住、娱乐、休闲于一体的综合性高档社区 五、价格分析 扬州 · 西郊花园营销策划报告 目录 一、市场概况 二、竞争个案分析 三、定位分析及研判 四、提升点建议 五、价格分析 六、营销策略 七、地盘包装及完善 八、结论 一、市场概况 扬州城市概况 扬州市地处江苏中部，长江北岸，江淮平原南端。南部濒临长江，北与淮阴、盐城接壤，东和盐城、泰州毗邻，西与安徽天长、江苏南京、淮阴交界。 扬州辖广陵、维扬、邗江3个区和市经济开发区，高邮、江都、仪征3个县级市，宝应1个县，有70个镇，7个乡，12个街办，全市总面积6638平方公里，全市总人口458万人 。 2006年，全年完成地区生产总值1100亿元，比上年增长15.2 %。2005年人均GDP为20389元，2006年人均GDP为24540元，人均GDP增长率为20.35%。 GDP增长率10%-15% 房地产业飞速发展 GDP增长率4%-5% 房地产业停滞甚至倒退 房地产业萎缩 GDP增长率小于4% GDP增长率5%-8% 房地产业稳定发展 GDP增长率大于8% 房地产业高速发展 根据国民经济增长与房地产经济的关系，扬州市的房地产经济处于 飞速增长期！别墅市场也将具有非常大的空间 扬州别墅市场分析 目前，扬州市场上约有30多家楼盘推出包括联排、双拼、独栋等在内的各种样式的别墅产品。 从外立面风格来看主要分为纯中式别墅（如西苑、淮左郡）和欧式别墅（如海德公园，玫瑰园、世纪豪园、山河园、御园） 从面积来看，独栋别墅主要集中在270——350平米。瘦西湖西苑别墅最大面积达到700多平米。 扬州是一个文化气息很浓的城市，中式建筑风格典型，随处可见，老百姓对中式建筑已经处于审美疲劳的状态。 而本案欧式风格的立面由于