中国商业地产发展现状特点及案例解析.pdf

中国商业地产发展现状 特点及案例解析 朱凌波 亚太商业不动产学院院长 全国工商联商业不动产专业委员会主任 课程主要模块 一、中国商业地产发展起源与轨迹 中国商业地产发展起源与轨迹  上世纪八十年代：百货大楼商业大厦、副食品商店、供销合 作社，批发（农贸）市场。  上世纪九十年代：从第一代的像沃尔玛这种大卖场超市进入 中国（深圳）。  大盘时代、城市运营商与郊区化（新城）。底商——铺养三 代；  2002年商业地产概念的提出；2006年的发展和普及；2009年 的转型和提速。 中国商业地产发展三个阶段 第一个阶段：以销售为主的商铺型方式； 第二个阶段： 进入销售与持有结合的状态，最好的一个模型就是现在主流开发 商在坚持做的城市综合体，销售物业跟持有物业找到了较好的 组合和一个相对良性的资金循环链 第三个阶段： 未来一定会进入一个持有物业为主的资产经营和资本运营结合的 阶段。 中国商业地产发展三种模式  销售为王地产主导的大陆模式  全程开发资产经营的香港模式  专业分工资本运营的美国模式 中国商业地产发展三大特点 一、连锁化、标准化与同质化 在这个阶段无论是政府还是开发商还是城市的发展特别是消费的需 求，都需要这种速度和模式，因为中国地大人多，而且发展速 度很快，想要迅速满足这种生活配套的需求生活娱乐的需求， 一站式大卖场式购物，物美价廉的消费水平就是这个阶段的主 流消费模式，无法超越。满足大众消费和主流消费是现阶段的 主要任务和特点。量的重要性明显大于质的重要性。 中国商业地产发展三大特点 二、分类化、多样化和差异化 满足人们丰富多彩和日益提升的消费需求和文化趋势，随着日 益提高的物质和文化水平包括节假日和夜生活比例的提高，休 闲文化和分层消费比例会越来越高，在追求高速城市化和物质 财富的同时不降低满足人们的生活质量。日益增长的丰富的生 活和文化需求（购物中心餐饮休闲比例上升到30‐50% 。大型书 店与剧场、儿童体验中心等正进入购物中心（日本主力店模式 、万达，中粮北京朝北大悦城） 中国商业地产发展三大特点 三、国际化、本土化与梯度化  一线城市分层化：北京华贸（中高端的购物中心）、银泰（奢侈品的 购物中心），中粮西单大悦城（主题购物中心），蓝色港湾（休闲购 物中心）。  二线城市：百货+ 中低端大卖场购物中心为主流形态 （合肥、长沙等 ）  三线城市：传统百货+专业卖场批发零售一体的批发市场为主流形态 二、中国商业地产发展现状 中国商业地产发展现状 —机遇、转型及提升 对住宅的疾风暴雨式的调控客观上对商业地产是一种利好。推迟 和放弃大宗财产购买和大额投资的挤出效应，无疑会加大生活 、日常和小额的消费，对零售终端无疑是积极的信号。本月消 费者信心指数已达到2007年以来最高点。 中国商业地产发展现状 —机遇、转型及提升 商业地产自身的发展周期、城市化的加速、第三产业的发展、 人均收入增长包括消费理念的提高，进入一个相对成熟和快速 提升的时期。 最近一段时间，一些国内外的零售企业（大商、王府井、银泰 、TESCO 、宜家等）和金融机构（中信、光大和平安等）开始 进军商业地产开发和投资，让我们产生一种格外的期待。 三、海外商业地产发展特点与中国趋势 海外商业地产发展特点与中国趋势 美国 车轮经济——TOD——交通工作生活娱乐一体化的新城 引领创新： 室内室外化，电影院和真冰场放到购物中心里，把娱乐场放到 屋顶等等。 儿童体验中心，奥特莱斯等 海外商业地产发展特点与中国趋势 日本 精细化： 微笑服务、室内立体灯光设计、色彩规划、女性停车场、卫生间 科技化： 日中比较，人口高度密集的，土地相对稀缺的，省地节能环保 海外商业地产发展特点与中国趋势 欧洲 人性化： 人均GDP与人均幸福指数（生活节奏与氛围，物质与精神） 文化性： 最好国家排名：