某豪宅项目营销策划报告.pptVIP

半城山水 一世闲情;仁者乐山、智者乐水;营销目标;策略;大深圳背景下的高端物业格局;深圳高端物业新格局 东进盐田，西移宝安、北扩龙华，南现深湾，中央成熟;资源比较论——供求竞争;区域 ;罗湖 ;莲塘/6500 有一定量的后续项目;区域 ;资源比较论——产品竞争;资源比较论——产品竞争;资源比较论——产品竞争;资源比较论——产品竞争;资源比较论——客户竞争;结论;策略;【项目风水考证】 ;项目位于梧桐山西南麓，深圳水库西北岸，深圳市版图以东，为深圳龙脉中轴之震（东）位。周边林木苍翠，背山面湖，山势由东逶迤而西，宛如潜卧碧海之苍龙，至此昂首南向，作腾跃入渊状。因而气势不凡，具有明显的区位优势，故此局可判定为“龙腾金渊”之局（东属木，木为绿色金库）;意向 【龙腾之地 城上之城 】 ;文化比较论。;品;传承东方人居智慧 “结庐在人境，而无车马喧。问君何能尔，心远地自偏。采菊东篱下， 悠然见南山。山气日夕佳，飞鸟相与还。此中有真意，欲辨已忘言。” ;传承东方人居智慧;;;【对买家的判断】 ;整个泛深圳层面，，资源的唯一性决定了客户群体的多样化发展。;他们的身份： 精神思想的领袖、社会意见的领袖、行业精英的领袖、公司团体的领袖。同样，他们也在寻求一种领悟的默契，一种精神的追随，一种东方的智慧。 ;何解决产品的物质层面？ 产品的优化及价值延伸 ;曲径通幽——意境的打造 现状过于直白，缺乏安全感和人文气息。结合目前本项目的小区道路情况建议进行生态包装和改造。 ;竹韵幽径——一种优雅、精致、富有哲学意味的空间形式;如何解决产品的精神层面？园林的渊源及文化创造 ;现代东方风格的园林主题 发掘地块优势，利用地块的高差形成坡地景观，以叠泉、小瀑布等小型水景为景观主线。;智慧的传承与创造 特色教育资源整合，实现高端客户“孟母三迁”效果 打造“东方国际文化馆”会所文化丰富人们的品味 物业管理体现品质的尊容，多层面的实现和谐的居住;策略;营销比较论;领导者;营销比较论;市场营销战略从项目案名开始 ;资源占位可以节省30％的广告费！;对推广主题的归纳;项目一期定价论证;;价值的实现从资源整合开始 ;;A、内部认购时，公布价格平实，即高面价、高折扣，才能吸引 到高端物业消费群体的竞相关注，预留价格悬念空间，真正 做到高尚的物业、平实的价格； B、解筹或开盘销售时，价格快步急速升高，以销售现场的价格 提升控制，把控项目整体销售节奏，以最终保证达到和预留 准备后期陆续提价的单位； C、中期销售时，随新单位的推出即时调整剩余产品价格，依靠 产品自身对比和价格引导快速促成销售； D、尾盘销售时，借助终端市场价格炒作，定期陆续拉升价格尺 度，以逼紧客户购买时间差，依靠价格引导稳步促成销售。;;;;;;;;;项目一期推售策略;项目一期推售策略;;第一阶段：营销筹备期 2005年4月——2005年5月 第二阶段：市场预热期 2005年5月——2005年7月 第三阶段：内部咨询期 2005年7月——2006年9月 第四阶段：公开发售期(30%) 2005年9月——2006年10月 第五阶段：强销持续期(90%) 2005年10月——2006年9月;;;;;1.售楼处（接待区+模型区+部分洽谈区），设计强调内外视线互动传播。;演绎项目 生态自然的 销售中心 包装提示;项目 售楼处展示;演绎东方人居智慧的 样板房 包装??示;D1户型入户庭院提示;报版提示;报版提示;围墙提示;导视提示;关于一期营销费用;;结 语;本案要点总结 营销——先比较、后营销 诉求——先资源、后产品 包装——先占位、后品味 价位——先价值、后价格;本公司优势 对产品 深刻 的认同 对客户 独特 的认知 对市场 创新 的思考 对销售 负责 的承诺;同致行特色服务承诺 现场交易电脑无纸化 客服中心体系支持 三级市场联动 服务至入伙后三个月;——汇报完毕——