深圳金光华坂田新项目定位及物业发展建议报告(提交稿）.pdf

谨呈：深圳金光华实业集团有限公司 金光华坂田项目定位报告 本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 关于报告的几个重要结论： 我们将要打造的是一个坂田豪宅标志， 深圳名盘深圳名盘！！  “高层价值最大化高层价值最大化”的规划布局方案更的规划布局方案更 有利于实现利润最大化有利于实现利润最大化  “南城南城+北城北城+东城东城+景景观豪宅标签豪宅标签”的的 组团式开发模式全面提升产品竞争力组团式开发模式全面提升产品竞争力 本报告是严格保密的。 2 11 报告背景 项目初判项目初判 本项目是金光华集团继本项目是金光华集团继 “春华四季园春华四季园”成成 功开发后在坂田的又一力作。基于发展商目标 和期待，我们首先从地块指标入手，对项目发 展方向进行初判展方向进行初判—— 本报告是严格保密的。 3 报告背景报告背景报告背景报告背景 发展商目标:  风险合理规避下，实现利润最大化 项目经济技术指标:  总用地面积：99046.5平米  总建筑面积：190130平米，其中住宅190130平米，商业3000平米， 幼儿园2500平米  容积率≤2  建筑覆盖率≤30%  受受90/9090/90政策限制政策限制 本报告需要解决的问题:  目标设定下的项目定位目标设定下的项目定位  定位指导下的产品设计及物业发展建议 容积率2.0意味着什么？容积率2.0意味着什么？ 本报告是严格保密的。 4 结合项目容积率等指标条件，世联认为本项目发展方向 面临三种通路路选择： 11、高品质主流社区高品质主流社区 市场参考价值区间市场参考价值区间 1.2-1.3万 典型案例：鸿景翠峰、东方尊峪 价值难以实现最大化 物业类型物业类型 ：多层多层//小高层小高层+高层高层 2、主流豪宅主流豪宅 市场参考价值区间 11.22--22万万 典型案例：中央悦城、城市山谷 利用产品和规划突破价值体系，实 √√ 现价值最大化 物业类型：TH+小高层/高层 3、资源型一线豪宅 市场参考价值区间 典型案例典型案例 ：星河丹堤星河丹堤 2.72.7-3.33.3万万 具备稀缺景观资源或地段优势 物业类型：TH+多层/小高层/高层 本报告是严格保密的。