杭州城东新城太平洋银座商业解决方案之定位报告（最终稿）.pdf

杭州城东新城太平洋银座 商业解决方案之定位报告（最终稿） 2013年4月15日 方案说明 1、本方案主要解决项目裙房商业和写字楼的整体定位； 2、方案结论是经过充分的市场调研及各方论证而得出； 3、项目下阶段工作将在此方案的基础上进行深化推进。 2 本方案主要解决以下三个问题 整体定位 是什么？ 做什么？ 怎么做？ 太平洋银座整体定位工作流程图 基础 主要通过项目已确定的经济技术指标来对项目进行定性研究，初 条件 步确定项目的基本性质及在此基础条件下的定位方向。 区位 从项目所在区域的地理位置、区域规划、交通体系、可利用资源 价值 等进行分析项目区域的价值，在此价值基础上推导合理的定位。 目标 根据项目的位置确定辐射范围，以此来确定项目未来的目标客户 客群 群，再进行客户群分类，以此来针对客群需要进行项目定位。 竞争 经过系统调研，初步确定商圈内现在和未来的竞争项目，根据竞 环境 争项目位置、规模、定位等条件，对本项目进行差异化定位。 案例 对相近地理位置、项目体量、物业形态、目标客群等有参考价值 参考 的项目进行考察，来论证本项目定位的精准度和项目的生命力。 第一部分、项目基础条件研究 核心问题：项目的规划基础条件可以做什么？ 结论成果：在此基础条件下的最佳定位方向。 5 1、项目基础条件：已确定的主要经济技术指标 项目主要经济技术指标 编 项目 指标 号 1 总用地面积： 11791平米 2 总建筑面积： 59648平米 3 地上建筑面积：41268平米 4 其 餐饮 17162平米 5 中 商务办公 19346平米 6 宾馆 4556平米 7 其他 204平米 8 地下建筑面积 18380平米 9 机动车车位 494个 10 建筑高度 50米 11 容积率 3.5 说明：项目已确定的经济技术指标直接关系到项 目的整体定位。本项目的市场调研及论证 6 工作均在此基础上展开，已达到最终定位因地制宜，符合项目的实际情况。 2、项目基础条件:根据建筑面积来推导项目定位 1、数据基础 总建筑面积： 59648平米，其中地上： 41268平米，地下： 18380平米。各功能面 积为餐饮17162平米，商务办公（含写字楼和酒店式办公）19346平米，宾馆4556平 米。项目限高50米。 2、数据分析 考虑到本项目地下为停车使用，项目实际商业面积为41268平米。单从建筑面积上来 看，如果全部做零售商业，可做成类似杭州西城广场一样的小型购物中心。但面积 被办公、酒店、零售三种业态分配，使得项目每个业态都属于中小面积，单个业态 无法形成规模性商业，需要考虑办公、酒店、商业三个业态的互相带动和互相提升。 3、研究结论 宾馆定位方向：高星级酒店不够标准。商务酒店和经济型酒店两者选一。 写字楼定位方向：高端客户难度大。低端客户不适合。窗口式办公需求的中小公司。 零售商业定位方向：购物中心。专业市场。主题商业中心。商务消费配套。