深鸿基龙岗项目市场调研暨产品定位报告.pdf

谨呈：深圳市鸿基（集团）股份有限公司 深鸿基深鸿基龙岗项目龙岗项目 s 市场调研暨产品定位报告市场调研暨产品定位报告 鼎泰投资咨询 2011年03月 定位纲要定位纲要 1 开发目标开发目标 22 经济与市场解析经济与市场解析经济与市场解析经济与市场解析 33 板块与项目解析板块与项目解析板块与项目解析板块与项目解析 44 客户与竞争解析客户与竞争解析 5 开发与产品定位开发与产品定位 11 鼎泰对本案开发定位目标的理解 1 稳固及提高鸿基在龙岗品牌地位 开发目标 目标目标 2 地块利用最大化、利益最大化 在大盘林立的龙岗中心城在大盘林立的龙岗中心城 ，，如何借势如何借势 ，， 以最优的产品搭配，走差异化路线， 达到利润最大化，巩固发展商品牌。 1 2011年宏观经济及地产市场的不确定性 困难困难困难困难 22 地块呈不规则地块呈不规则LL型且规模小型且规模小 3 容积率不确定、深惠路噪音 22 经济与 市场解析 11 全国宏观经济发展研判全国宏观经济发展研判 2 深圳房地产市场未来发展趋势研判 3 市场结论 1 宏观市场研判 经济趋势 经济结构战略性调整步伐不断加快的趋势已经不可阻年经济结构战略性调整步伐不断加快的趋势已经不可阻 挡，将主要表现在：管理通胀预期稳定物价更突出，稳定房地 产市场继续调控成定局，转变发展方式结构调整将加快。 ☆ 1月CPI同比上涨4.9%，难改货币紧缩趋势 1月份居民消费价格总水平同比上涨4.9% ， 环比增幅则从前一月的环比增幅则从前一月的00.55 ％％急升至急升至1%1%，，表明通表明通 胀的惯性上升动力仍然较强。同时，当月工业品 出厂价格（PPI ）高于市场预期并比前一月高出 0.7个百分点，表明成本上升压力仍然较为严峻。 中国的通胀风险依然很大中国的通胀风险依然很大，，政策紧缩将持续政策紧缩将持续。。 ☆☆居住类权重上调居住类权重上调4.224.22 ，，CPICPI走势与楼市更密切走势与楼市更密切 国家统计局对权数构成进行了相应调整。其 中，除居住类价格提高4.22个百分点外，其它消 费价格数据权重均有所下调费价格数据权重均有所下调。。如果全年房地产市如果全年房地产市 场走高，势必影响CPI指数上行。房地产市场目前 还处于焦灼状态，观望情绪比较重。虽然国家出 台一系列政策，但也要看在各地的落实情况。 1 宏观市场研判 政策趋势 新国八条的地产新政为今年房地产市场 定下了主基调——“ 限制” 4月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 新新 1010年年99月月2929日国家出台巩固楼市日国家出台巩固楼市 中国人民银中国人民银 1111月月11 日日 1010 年年 1212 11年1月26日， 国务院 1111年年22月月99 日日 国 调控成果措施：暂停发放第三 行宣布：１