山东济南银丰南二环地块项目策划报告（终稿）.pdf

银丰二环南路地块项目策划报告——策划篇 第一部分 项目分析 一、 项目概况 1.项目地块简介 本案位于济南市二环南路与英雄山路交汇处东北侧，南临二环南 路，西临武警学院，东临规划路（舜德路），西北靠龟山，东北临兴 济河，临近二环路的地块标高在 140 米，东邻规划路的标高在 122-134 米，临近龟山的标高在 124.5 米，项目占地约 180 亩，规划总建筑面 积约 23 万平方米。项目隶属济南南部控制板块，地理位置珍稀优越， 但距市区稍远，且周边配套尚未齐全，对项目品质有一定影响。 2.技术经济指标 总用地面积：122016.5 ㎡ 建设用地面积：113792.6 ㎡ 总占地面积：27537.8 ㎡ 总建筑面积：238108.0 ㎡ 其中：地上 230108.0 ㎡ 地下 8000.0 ㎡ 建筑密度：24.2 ％ 容积率：2.02 绿地率：36.28 ％ 第 1 页 银丰二环南路地块项目策划报告——策划篇 二、 SWOT 分析 1.优势分析（Strength） ——板块素质较高。 项目隶属济南南部板块，秉承济南人“住南不住北，住东不住西” 的传统居住习惯，该项目属于“南贵”高档住宅区。 ——自然环境较好。 项目地处济南市南部板块，是济南市空气质量最好的地区之一， 且项目依山傍水，山峦连绵起伏，外部环境条件较好。 ——优质产品设计。 在高度竞争的房地产市场中，产品设计的差异化是吸引客户的最 重要手段，BLOCK庭院式建筑、退台式及露台情景阳房 、4.8 米 挑高及三错层空间等全新概念，绝对引起市场关注的新焦点。 2.劣势分析（Weakness） ——地理位置稍偏。 项目地处济南市南部二环南路北侧，距市区稍显偏远。 ——配套比较缺乏。 项目周边尚在规划建设中，配套有待完善，整体城市化形象还未 形成，尤其是东侧的舜耕路和北侧的旅游路尚未修通，目前只能 从南侧二环南路进出项目，这势必影响项目的品质。 ——相邻项目影响。 第 2 页 银丰二环南路地块项目策划报告——策划篇 由于项目东南角被太平洋项目分割出一块，造成地块的不规则， 对项目的建筑规划、产品设计、外部形象及产品销售都有一定影 响。 ——噪音尾气及工业污染。 项目北侧靠近发电厂，该发电厂工业污染将对项目的整体销售产 生一定影响，而项目位于主干道二环南路北侧，交通噪音尾气污 染亦将对项目沿路房屋的销售产生威胁。 ——地块内地形复杂，地势地洼；南北高差较大，且南高北底；规划 设计难度较大。 3.机会分析（Opportunity） ——市场需求旺盛。 济南作为省城，近几年逐渐加速城市化和城市旧改建设，另外省 城相对较多的事业单位人员随着收入的逐渐提高，他们对单位分 的福利房已不能满足居住的需求，必将产生旺盛购买需求和二次 置业的中高档精品社区需求，对本案的定位构成有力支持。 ——板块高贵且珍稀。 由于“南贵”的居住习惯和绝版的地理位置，必将吸引大批的客 户群。 ——教育资源的潜力有待挖掘 项目周边有丰富的教育资源有待挖掘，附近有中华女子学院、济 南武警学院、山东电力高专及规划建设的山东大学分校区等，若 第 3 页 银丰二环南路地块项目策划报告——策划篇 能与名校合作在本项目中设立附小或附中，使这里的教育设施一 举达到济南最前列，在这里居住的每一个孩子从小到大都得到最 好的教育，以使市区内的中青年家庭仅仅为了孩子的教育就踊跃 前来购买，成为本案的最大优势