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上海陆家嘴金融贸易开发股份有限公司（600663）营运能力和盈利能力分析 主讲：梁 洁 目 录 一、公司发展概况 二、营运能力分析 三、盈利能力分析 四、 总结分析 公司概况 法定名称：上海陆家嘴金融贸易开发股份有限公司 成立日期：1992年8月30日 所属行业：房地产开发与经营业 发行数量：4500万股 实际控制人：上海市浦东新区国有资产管理办公室、上海市国有资产监督委员会 公司类别：国有独资公司 经营环境 06年上海市确定的“十一五规划”中，提出“一个聚焦”，即聚焦“陆家嘴金融中心的建设” ，为公司的主营业务转型和未来的发展创造了良好的外部条件。 公司的主要职能是陆家嘴金融贸易区的开发，坚持以土地开发为主要经营方向，积极投资建设市政基础设施及动迁用房，改善经营环境。因此政策环境和投资环境优良。 与上海建设步伐“共舞”。陆家嘴努力建成环境优美、设施齐全、功能完善的国际一流现代化金融贸易区，将继续成为跨国机构设立总部的首选区域。因此该区物业房产出租市场将持续火爆，公司也将持续受益。 业务转型 作为国内为数不多的投资性地产公司之一，公司正在谋求从土地一级开发商向商用物业经营商的战略转型。 2007年，公司的租赁物业存量及建设规模将达到百万平方米以上，成为A股市场拥有投资物业数量最多的地产公司，其转型进展非常迅速。 投资型地产与开发型地产在盈利模式等方面具有完全不同的特点。因此对于陆家嘴应改变以土地价值估值转为以物业价值进行估值。因此公司的商业地产价值显著。 投资亮点 位居黄金地带，陆家嘴将成为跨国机构设立总部的首选区域，具有国际金融中心题材，土地升值潜力大。 浦东特别是陆家嘴区域的日租金水平相比香港等地有较大的上涨空间。 公司与控股股东各持股50％的合营子公司拟收购新上海国际博览中心有限公司50％的股权。通过收购可逐步提升公司未来的整体经营效益，分享2010世博会的举办所带来上海会展产业的高速增长。 风险提示 公司的项目建设已经全面展开，项目本身具有建设期，以及竣工后招商及市场培育情况具有不确定性。 近年公司主营业务收入中来自土地批租收入预计会下降。目前，公司努力提高房产经营的收入，提高公司房产产品的盈利能力，防范风险 。 国家连续出台的对房地产调控的措施也会对公司的股价造成一定的负面影响。 营运能力分析 存货周转比率 2016 0.7 2015 0.23 2014 0.12 2013 0.1 2012 0.09 存货周转率越高越好，说明企业存货变现速度快，销售能力强。从上表的五年数据可以看出，该企业的存货周转率逐年升高，说明企业的存货变现能力逐渐增强，短期偿债能力逐步得到保障，2016年的存货周转率升高的幅度比较大，说明企业在该年度的存货变现能力得到显著提高，企业销售能力增强。 存货周转率 存货周转率 通过同行业的比较可以看出，陆家嘴的存货周转率高于行业平均水平，说明企业的存货变现能力相对较强，短期偿债能力有一定的保障。 存货周转率 行业平均 陆家嘴 0.7 保利 0.37 万科 0.41 中房 0.16 0.31 总资产周转率指标越高，说明企业全部资产的使用率越高。企业资产周转越快，流动性越高，企业的偿债能力越强，资产获取利润的速度就越快。2016年该指标较其他年份有所提升，说明该年度企业销售能力增强，利润增加。 总资产周转率 总资产周转比率 2016 0.19 2015 0.11 2014 0.12 2013 0.13 2012 0.12 总资产周转率同行业分析 通过同行业的比较，陆家嘴的总资产周转率略高于行业平均水平，说明企业全部资产的使用率相对较高，企业销售能力强。 总资产周转比率 行业平均 陆家嘴 0.19 0.15 保利 0.16 万科 0.13 中房 0.17 应收账款周转率越高，说明该企业应收账款回收快，流动性强。该企业五年来应收账款的周转率逐年升高，说明企业的平均收账期在逐渐缩短，应收账款收回加快，企业滞留在应收帐款上的数量在逐年递减，企业的资金使用效率有所提升。 应收账款周转比率 年份 应收账款周转比率 2016 182.56 2015 15