冠华车北居住组团·A地块产品定位报告.pdf

冠华车北居住组团冠华车北居住组团 ·AA地块产品定位报告地块产品定位报告 中原地产山东公司 ·冠华项目组 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | 1 © Copyright Centaline Group, 2010 此报告我们要解决哪些问题此报告我们要解决哪些问题？？ 11.AA地块最适合开发哪种物业形式地块最适合开发哪种物业形式？？ 2.A地块的产品应如何去做地块的产品应如何去做？ 3.A地块应怎样进行营销推广？ 注：由于A地块开发面市时间较晚，所以本报告以产品定 位为重点，营销推广建议仅作思路性阐述，在A地块面市 前将出具更为详实的营销推广报告。 A地块最适合开发哪种物业形式？ 1.从自身条件分析 2.从市场情况分析 3.最终产品定位 从自身条件分析从自身条件分析 关键词：土地性质 位置 技术指标 目的：分析自身属性，确定项目产品导向 © Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 4 影响项目产品导向的自身因素 ►►AA地块用地性质为地块用地性质为商业金融用地商业金融用地，，按照规定可开发按照规定可开发商业商业、、金融业金融业、、酒酒 用地 店、办公及其他经营性服务业建筑及其相应附属设施。 性质 ►北园大街商业带是家居、建材、汽配类等专业市场的聚集地，有 明显业态倾向性。而A地块位于项目临北园大街的位置，周边交通便 位置 利利，商业氛围浓厚商业氛围浓厚，适合开发商业物业适合开发商业物业。 ►►AA地块总占地地块总占㎡，可规划用地可规划用㎡，地上容积率地上容积率44.88，地下容地下容 积率2.0，建筑密度为30%。地上建筑面积23040㎡，基底面积1440㎡， 技术 可建设16层以上建筑。 指标指标 项目属性界定 土地性质土地性质 商业商业 酒店酒店 办公办公 公寓公寓 位 置 市中心 核核心商圈 临路建筑 技术指标 地上总建面23040㎡ 基底面积1440㎡ 16层以上建筑 A地块适合地块适合开发地上总建面发地上总建面23040㎡，基底面积基底面积1440㎡，16层以上的商业物业层以上的商业物业。 产品最终导向 纯商商业 可做可做 底商+酒店 产品产品 底商+写字楼 底商+公寓 从市市场情情况分析 关键词：政策影响 专项市场分析 目的：基于市场，发现项目机会，引导项目开发 政策影响 2010年，频亮“利剑”，调控力度之大前所未有！  为使中国经济保持长期平稳发展、防 2010年4月 l《国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施 止房地产市场过热、保障民生开始了 15日 》 自20