房地产开发企业纳税收.pptVIP

1;房地产开发企业应纳税收;第一部分 房地产开发企业概述;（二）房地产开发的分类： 1、按开发规模和复杂程度划分：单项开发、小区开发、成片集中开发（后两类开发也称综合开发）。 2、按开发区域划分：新城区开发和旧城区开发（一般称旧城改造或再开发）。 3、按开发的阶段划分：土地开发和房屋建设，土地开发就是开发中常说的“七通一平”，“七通”是指通给水、通排水、通热、通气、通电力、通电讯和通道路，“一平”是指土地平整，房屋建设就是在一定的土地上进行各种房屋的建设，使之建成满足人们生产、生活需要的房地产项目的开发活动。;（三）房地产开发的特点： 1、投资成本高； 2、投资回收期长； 3、投资风险大； 4、投资收益大。 （四）房地产开发企业 房地产开发企业是指从事房地产开发经营业务，具有企业法人资格且具有一定资质条件的经济实体。;（五）房地产开发流程： 一个房地产项目开发的流程大体上包括10个流程： 1、开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点； 2、可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步； 3、申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动房地产开发的第一步；;4、项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步。 5、征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步； 6、筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作；;7、建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法。 8、施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步； 9、市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步； 10、物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务。;第二部分 应纳的税收;一、土地的获取;开发企业取得土地一般涉及到以下费用： 一是土地价款，目前主要以招标、拍卖、挂牌方式出让国有土地使用权，土地价款中包括土地出让金； 二是土地交易服务费（也称土地交易手续费），目前各地主要以土地交易中心（或土地储备中心）这个平台实现土地的出转让，买方按土地成交价的1%—2.5%向土地交易中心（或土地储备中心）支付交易服务费，土地价格越高，服务费缴纳标准越低，最低为1%； 三是契税，按土地成交价的3%缴纳。这三项也是构成土地成本的金额。;在这个环节中，涉及到交纳的税收主要有以下几种： （一）契税：按土地成交价的3%征收，这里要注意的是纳税价格。;相关政策： 1、契税的征收范围：以出让方式取得国有土地使用权、以转让方式（买入、受赠、交换等）取得国有土地使用权房屋的买卖、赠与和交换。 2、承受土地房屋权属的单位和个人为契税的纳税人。 3、税率为3%（川财税出（1997）7号）。;4、计税依据为“成交价格”，即“取得成本”（川财字（1998）96号），合同确定的成交价格中包含的所有价格都属于计税依据范围（川地税函（2002）83号），进一步明确财税字（2004）134号）。 5、纳税期限：川地税出（2004）208号，统一规定为：自纳税义务发生之日（即纳税签人订土地房屋权属转移合同的当天或纳税人取得其他具有土地房屋权属转移合同性质凭证的当天）起到办理土地房屋权属登记手续之前。;6、土地房屋权属以下列方式转移的，视同买卖或赠与，应征契税： ①以土地房屋权属作价投资入股； ②以土地房屋权属抵债； ③以获得方式承受土地房屋权属； ④以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地房屋权属； ⑤以实物交换土地、房屋权属。; 7、土地使用权交换、房屋交换、土地与房屋交换的，交换价格相等的免征契税，交换价格不等的，由多支付金额的一方缴纳契税（差额部分）。 8、川地税发（2003）33号：拆迁还房契税问题：土地、房屋被县以上人民政府征用、占用后，被征用、占用者重新承受土地、房屋权属的，在规定契税税额时，应分视不同情况处理，实行货币补偿的，被拆迁人以政策给予的补偿费重新购置房屋的，其房屋价格在补偿标准以内的，免征契税，超过部分应征契税，实行产权调换的，应当按土地房屋权属交换的有关规定执行。;9、国税出[2005]436号，根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税，不得因减免土地出让金而减免契税 ;（二）印花税：财税字（2006）162号，对土地出让合同，转让合同按“产权转移出据”计征印花税。;（三）城镇土地使用税： 1、在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税纳税义务人。 2、川地税出（2004）96号：房地产开发企业建造商品房用地在商品房未售出前应按规定征收城镇土地使用税。;3、财税（2006）186号规定：从2007年1月1日起，以出让或转让方式