世联-深圳第五园市场终稿.pdf

® 万科第五园策划报告 与之前诸多策划报告有所不同的是，本提案 的主旨不在于创造，甚至不在于提出建议， 更多的是世联地产基于对万科的理解，而作 出的相关分析和切实可行的操作方案出的相关分析和切实可行的操作方案 必须明确的必须明确的33个前提个前提 Q1Q1：房地产宏观大势将何去何从房地产宏观大势将何去何从？？ 关于房地产泡沫关于房地产泡沫：论据不足论据不足 可支配收入与住宅销售价格增长比较（中国） 商品住宅价格上涨幅 度远远低度远远低于同期城镇期城镇 160 居民家庭人均可支配 0 155.05 0 1 收入增长速度 = 年 140140 可支配收入可支配收入 7 9 定基指数 9 1 ： 数 123.55 指 120 基基 定 住宅销售价格 定基指数 1998-2003年，我国 100 城镇居民住房的城镇居民住房的 “房房 1997年年 1998年年 1999年年 2000年年 2001年年 2002年年 2003年年 价收入比”呈现下降 态势 （（深圳深圳 ：房价收入比为年房价收入比为44.2525）） 宏观调控措施对市场产生了显著影响响 数量型货币政策下的贷款月度增加额变动 在数量型货币政策手 亿元 段影响段影响下，贷款增速贷款增速 6000 年66月央行月央行121121号号 年33月央行实施差月央行实施差 文件出台 别存款准备金率制度 同比明显减缓 5000 2003年9月存款准备金 率上调1个点 3000 2000