第四章资产评估.pdf

资产评估学 第二篇第二篇 资产评估实务资产评估实务 第四章第四章 房地产评估房地产评估 第一节 房地产评估概述 第二节 房地产价格及其影响因素 第三节第三节 成本法在房地产评估成本法在房地产评估中的应用中的应用 第四节 收益法在房地产评估中的应用 第五节 市场法在房地产评估中的应用 第六节第六节 假设开发假设开发法法 第七节 基准地价修正法* 第八节 路线价法* 第九节第九节 在在建工程评估建工程评估** 第一节 房地产评估概述 一、房地产及其特性 （（一一 ））房地产的概念房地产的概念  房地产是地产和房产的总称。地产是指作为资 产的土地（上下延伸），房产是指作为资产的土地 附着物，包括房屋和其它建筑物。  地产 建筑物 二者合一   欧美国家没有房地产的概念欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产统将房产和地产统 称为不动产。  主要源于土地所有制不同主要源于土地所有制不同。在欧美国家土地是在欧美国家土地是 私有财产，土地与地上物的产权是一体的，所以一 般统般统一评估评估。。  在我国大陆，实行的是土地所有权与使用权分 离的制度离的制度，，土地所有权只有两种情况土地所有权只有两种情况，，一是城市土是城市土 地的所有权属于和国家，二是农村城市郊区的土地 所有权归农民集体所有。土地的使用者不具有土地 的所有权，只拥有土地使用权。所以有必要分开评 估。  1988年之前，城市土地不许交易，1988年之后， 在张五常的建议下，学习香港土地制度，准许交易 土地使用权土地使用权。 （（二二 ））房地产的特性房地产的特性 11.地产的特性地产的特性  A 自然性质  不可移动性不可移动性。不能像其它资产那样移动不能像其它资产那样移动。 （1）位置的重要性。樱花广场 600万元 2500元 （（22 ））交易必须经过法律确认交易必须经过法律确认。。你无法将它带回家藏起你无法将它带回家藏起 来。所以，地产到底是谁的，必须经过法律确认。  永久使用性。一般资产，会随着使用而灭失，但土地可 以长久使用以长久使用，除非沙漠化除非沙漠化，或被海水淹没或被海水淹没。日日 2/3  稀缺性。面积有限，供给缺乏弹性，其价格随人口增加 和经济发展表现出上升趋势和经济发展表现出上升趋势。  个体差异性。地产与地产一定是不同的，位置不同—— 自然环境自然环境，人文环境不同人文环境不同——不可能找到完不可能找到完全相同相同地产产  BB．社会性质社会性质  可垄断性。谁拥有土地所有权，谁就获得了这块土 地的排他性权利地的排他性权利，，其它经济主体无法在获得相同的其它经济主体无法在获得相同的 土地(只有我有，别人没有）。这种垄断权来自土地 的差异性。 青岛  垄断性与差异性之间的关系  政策敏感性。  （1）土地所有权属于国家，国家对于征用土地和 土地使用权出让的种种政策变化，都会影响地产价 格格；  （2 ）另外，城市规划和出于公共利益建筑容积率 （？），（？），建筑覆盖率建筑覆盖率 （？）（？）规定规定，，都会影响地产价都会影响地产价 格。  保值增值性。土地有限。人口不断增加  2. 房房地产的特性产的特性  房地不可分割性。房产必然依附于地产，不可 能有能有 “空中楼阁空中楼阁”，，对房产的出售对房产的出售一定包含地产定包含地产。 地产交易一般也包含附着于其上的房产。  大大量投资性资性。投资数资数量巨大大，对国民民经济影济影响 很大。经济增长2-3%  中国：城市化 投资品 人民币升值预预期  财政收入：杭州50% 陕西30%  区域性区域性。。区域因素对房地产价格影响很大区域因素对房地