资产评估C2基本评估方法.pdf

第第第第二二章章章章 资产评估的基本资产评估的基本资产评估的基本资产评估的基本方法方法方法方法 【【重点内容重点内容重点内容重点内容】】 1.1.市场法：可比性的理解、直接比较法的运用等（难点市场法：可比性的理解、直接比较法的运用等（难点 或重点或重点或重点或重点）））） 2.2.收益法：折现方法的理解和运用，不要死记公式（难收益法：折现方法的理解和运用，不要死记公式（难 点或重点点或重点点或重点点或重点）））） 3.3.成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本原理成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本原理 （难点或重点）（难点或重点） 4.4.资产评估方法的选择资产评估方法的选择资产评估方法的选择资产评估方法的选择 （（难点或重点难点或重点难点或重点难点或重点）））） 资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线不同可以资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线不同可以 分为三种基本类型分为三种基本类型分为三种基本类型分为三种基本类型，，或者三种基本方法或者三种基本方法或者三种基本方法或者三种基本方法：：市场法市场法市场法市场法、、成本法和成本法和成本法和成本法和 收益法收益法 第一节第一节 市场法市场法 一、市场法含义一、市场法含义 二二二二、、市场法的基本前提市场法的基本前提市场法的基本前提市场法的基本前提 三、市场法的基本程序及有关指标三、市场法的基本程序及有关指标 四、市场法中的具体评估方法四、市场法中的具体评估方法 一、市场法含义一、市场法含义 1.1.定义定义 利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接 比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。。 2222..市场法的理论依据市场法的理论依据市场法的理论依据市场法的理论依据 【【【【替代原则替代原则替代原则替代原则】】】】 根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法判断资根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法判断资 产价值的评估技术规程。产价值的评估技术规程。 3.3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一 二、市场法的基本前提二、市场法的基本前提 1111..要有要有要有要有一一个活跃的公开市场个活跃的公开市场个活跃的公开市场个活跃的公开市场。。 2.2.2.2.公开市场上要有可比的资产及其交易公开市场上要有可比的资产及其交易公开市场上要有可比的资产及其交易公开市场上要有可比的资产及其交易活动活动活动活动 （（11）参照物与评估对象在）参照物与评估对象在功能功能上具有可比性，包括上具有可比性，包括用用 途、性能上途、性能上的相似或相同的相似或相同 （（22 ）参照物与评估对象面临的）参照物与评估对象面临的市场条件市场条件具有可比性，具有可比性， 包括包括包括包括市场供求关系市场供求关系市场供求关系市场供求关系、、竞争状况和交易条件竞争状况和交易条件竞争状况和交易条件竞争状况和交易条件等等等等 （（33 ）参照物成交时间与评估基准日）参照物成交时间与评估基准日时间间隔时间间隔不能够过不能够过 长长长长，，，，同时时间对资产价值的影响是可以调整的同时时间对资产价值的影响是可以调整的同时时间对资产价值的影响是可以调整的同时时间对资产价值的影响是可以调整的 三、市场法的基本程序及有关指标三、市场法的基本程序及有关指标 （一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序（一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序 ⑤分析评定结果 （（（（二二二二））））运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有 1.1.资产的功能资产的功能 资产的功能是资产使用价值的主体资产的功能是资产使用价值的主体资产的功能是资产使用价值的主体资产的功能是资产使用价值的主体，，，，是影响资产价值的是影响资产价值的是影响资产