万科城商业街对社区商业开发的启示.pdf

万科城商业街启示录 ——2011年1月 目 录 一、万科城项目简介 二、万科城项目商业街分析 1、万科城的总体商业规划 2、万科城商业街的亮点 三、万科城商业街对社区型商业开发的启示 1、商业开发总体原则 2、商业业态规划表 项目概况 开 发 商： 万科 物业管理： 万科物业 建筑设计： 美国 sandybabckck 设计事务所 环境设计： 美国 BGA 景观设计事务所 销售代理： 自销 物业类型： Townhouse 、 Loft、情景花园洋房、宽景house、小高层、高层 项目位置： 龙岗区 龙岗布吉镇坂雪岗工业区，梅观高速与机荷高速交汇 占地面积：约46万㎡ 建筑面积：约53万㎡ 总占地面积： 397883.5平米 其中住宅：398050平米 商业30000平米 幼儿园2所6000平米 社区配套设施3000平米 物业管理500平方米 公厕2处120平米 建筑覆盖率 30% 容积率小于1.1绿化率：30% 车位比： 1：1 建筑高度：低层、多层及中高层 SWOT分析 优势： 劣势： 1、万科强大品牌号召力。 1、周边环境差，治安状况令人担忧， 2、精细化的操作提升项目品质 近一两年不会有明显改观。 3、超大型社区，本体配套及功能完 2、周边配套较为匮乏，距离中心城区 善。 距离较远。 4 、项目别据一格的西班牙建筑风格与 3、梅林关口的交通瓶颈目前未解决。 户型设计优势（退台设计）。 4 、项目物业形态复杂，高端客群很难 5、亲地概念的煸动力 找到高档社区的归属感。 6、项目紧临九年一惯制小学 机会： 威胁： 1、万科在坂田区前瞻性的战略布局， 1、项目的热销使周边地块开发提速， 使项目升值潜力巨大。 项目将面临激烈的竞争。 2、撤关使深圳一体化对项目房价的支 2、产品被竞争对手抄袭和提升后，项 撑。 目三期客户会被分流。 3、龙华的建区及政府对北部的开发推 进，使北部未来充满生机。 项目总体规划图 万科城商业项目分析 一、商业部分的规划 西班牙风情商业街 商业与景观的融合 商业街规划特点 1、全街铺：大部分为街铺和底商，临路、临街、临水、临风，层高达 到 4.8 － 5.8 米，在建筑风格上，力图体现一种西班牙风情； 2、商业街有2层、有3层、有半地下的、很丰富；哑铃型的商业形状， 造成二个广场人流 的逗留，中间以水景连通，同时将商业和景观镶 嵌一起； 3、三大主题：国际美食坊、时尚购物中心、娱乐休闲广场。 4 、流畅的人、车动线设计 立体交错人流交通 入 口 处 景 观 商业二层平台的宽度 上下便捷的楼梯转换 楼梯也可以是一种风景 实用且精致的小品 怡人的水景 优美的天际线 万科城的商业街的营销策划亮点 1、万科城商业街采取与大中小商家形成各种 业态互为补充的经营模式，经营上多以特色 连锁品牌经营为主。 2、统一规划、统一招商、带租约销售。 3、不断制造营销热点，持续举办体验式营销活动，持续制 造区域人气，提高社 会关注度。 万科城商业项目对社区商业开发的启示 1、商业开发总体原则 （1）市场定位：满足周边居民日常生活需求的社区服务型配套商业。 （2 ）业态定位：以社区