房地产工程类管理制度汇编资料.docVIP

成都楚越海山房地产开发有限公司 PAGE 武汉海山投资集团有限公司 浙江ABC置业集团有限公司 员工绩效管理制度 PAGE 13 工程管理类制度汇编 （试行） 2011年4月 工程管理制度 PAGE 1 成都楚越海山房地产开发有限公司 目 录 第一部分 工程管理制度 项目前期开发管理制度3 工程管理制度59 第二部分 工程预决算管理制度 工程预决算管理制度100 工程管理制度 第一部分 工程管理制度 （共二篇） 工程管理制度 第一篇 项目前期开发管理制度 总则 为强化前期开发管理，缩短前期开发时间，促进公司前期开发工作的规范化，控制投资开发成本，特制定本制度。 除非特别指出，本制度中“公司”指“万科房地产有限公司”。 开发管理应本着“合法、高效”的原则，用足用活政策，树立“服务第一，效率第一”的理念，为公司创造最大的社会、经济效益。 本制度适用于公司开发项目的前期开发管理工作。 前期开发工作由公司负责，公司相关部门提供支持。前期开发人员指从事具体前期开发工作岗位人员，包括报建员、公司总经理等人。 前期开发工作应广泛开拓信息源，不断更新知识，随时掌握国家和地方的相关政策法规，懂得研究政策的变动趋势，提高开发工作质量。 前期开发管理应该因地制宜，在本制度规范的基础上，公司应根据当地实际情况，制订相应操作细则。 前期开发主要工作内容 前期开发需要与项目投资工作紧密结合，需要参与拟定建设项目土地投标、出让、转让合同洽谈，协助起草、修改土地出让、转让合同等法律文件等项工作。 前期开发工作需要在项目土地获得之后马上开始，主要工作内容有： 前期开发要负责办理建委、发改委、国土、规划等各项前期立项、备案、核准等报批工作； 办理各项证照及文件； 报建跟踪； 负责拆迁与土地整理的具体组织工作。 前期开发需要办理的各项证照及文件包括： 建设用地规划许可证、建设用地通知书、征地通告或拆迁通告、用地批准书、签订国有土地出让合同； 总体规划方案、控规、规划设计要点、修规等规划文件； 单体方案、建设工程报建审核书； 方案、初步设计报审、施工图审查、报审、建筑红线、建设工程规划许可证； 办理人防、环保、消防、卫生防疫、交通、绿化、文物等专业部门的审批意见； 前期开发人员工作的顺序为（具体流程见《前期开发总流程》）： 获得土地后首先办理发改委项目备案及建设主管部门核准、资质报批手续； 办理建筑红线图、建设用地规划许可证； 规划局办理总规、控规、规划设计要点； 第二款办理完成，与第三款同时办理拆迁土地整理手续，并开始实施； 第四款办理完成，办理方案、初步设计送审，召开扩初审批会，施工图审查、各专业部门报批工作； 第五款办理完成，办理建设工程规划许可证； 建设、监理单位招投标完成后，交纳各项配套费，办理施工许可证； 施工许可证办理完成，进行规划验线手续，项目正式开始施工。 前期开发人员须协助公司其他部门解决后续工作当中与政府部门接洽所遇到的疑难点。 公司前期开发人员需负责报建跟踪管理工作，各项报建工作均要求进行跟踪，力争在规定的最短时间内完成报建工作，对于政府部门提出的审查意见，要及时反馈至公司各相关部门，并协助其尽快处理解决。 公司开发具体工作内容规定，由公司根据本制度予以细化。 项目立项报批管理 通过土地招拍挂或者项目收购获得土地后，由前期开发人员负责根据法定程序办理前期工程立项报批手续，立项报批主要指项目备案及计划报批、核准工作。 通过土地招拍挂出让获得土地后，开发到位资金及其他条件达到国家及地方规定后，开始办理备案及计划报批、核准手续： 由公司缴纳土地出让金，签订国有土地使用权出让合同； 根据政府对项目的不同要求，公司有选择地负责办理环保局环境影响评价审查文件； 公司财务部应及时办理资金余额证明，公司工程部及时提供项目开发计划，同时需要编制给政府部门的报批的可行性报告。 由前期开发人员收集齐全各项资料后到发改委办理备案和计划报批手续，到建设主管部门办理核准手续和开发资质（附件一企业投资项目备案申请表，各地区形式不一，以各地区政府规定为准）。 通过收购项目获得土地，需要重新办理备案及计划报批手续，前期开发人员需要与被收购单位人员作好配合，及时收集齐全各项报批所需资料，办理备案及计划报批手续。 办理备案及计划报批、核准手续所需一般资料如下： 国有土地使用权出让合同、土地交易成交确认书 环