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资产定价与评估基本原理、方法 王诚军 Phd. FCPV,FRICS, ASA, 北京中天衡平国际资产评估有限公司 2010年4月杭州 中国工商银行 国际上对评估业务的划分（评估 目的）  交易为目的 Transaction involving transfers of ownership  会计为目的 Use in financial statement  诉讼为目的 Litigation  税基目的 Tax settlements  金融目的 Loan and mortgages secured by property 2010-4-22 一、资产定价与评估的基本理论  资产定价  资产的定义?What?  为什么定价？Why?  什么时候定价？When?  谁来定价？Who?  如何定价？How? 2010-4-22  资产定价与评估的关系  定价≠评估  市场充分活跃的情况下，无形的手-市场机制  市场定价机制失效或低效时，才需要评估 2010-4-22  评估的充分必要条件  市场机制无法有效地指引定价行为  通过专门评估而降低的交易成本大于所增加的 代理成本  评估是市场定价机制的补充，不能替代 2010-4-22  为什么评估？Why?—评估目的  对什么进行评估？What?—评估对象  什么时候评估？When?—评估基准日或时点  谁来评估？Who?评估主体  如何评估？How?评估途径与方法 2010-4-22  定价的基本思路  对价值进行评估首先需要回答以下两个问题： 什么是价值？价值是由什么因素决定的？  从经济学诞生之日起，对于什么是价值及其特 性、价值的决定因素等问题就进行了丰富多采 的讨论，这种讨论也就是价值理论的形成过程 。 2010-4-22  自从古希腊以来，人们对商品价值或价格形 成的原因，主要有两种观点：一种认为价值渊 源于生产商品的劳动，另一种则认为价值来源 于商品所具有的效用。  18世纪中叶形成的重农主义（Physiocrats） 反对重商主义对商业的重视，他们认为农业生 产而不是黄金才是财富的源泉，将土地列为一 种重要的生产要素，形成了新的价值观念，明 确指出效用（Utility）和稀缺性（Scarcity ）等 因素对形成和确定价值的重要性 2010-4-22  古典经济学派以重农主义为基础上，发展并完 善了重农主义的思想，形成了至今仍对经济学 和评估理论具有重要意义的价值生产成本理论 ，即价值取决于生产的成本。  威廉·配第（1623～1687）将生产成本与商品 价值联系起来，认为商品的价值应归结于生产 商品所需要的劳动量，又把商品价值量的大小 归结为劳动生产率的高低。 2010-4-22  亚当·斯密在《国富论》中提出，价值是一种 客观现象。一件物品的“客观价格”一般都反 映了生产它所需要的成本。  亚当·斯密建立起“成本－价值”关系模型， 奠定了评估三大基本方法之一的成本法的基本 思路。  成本法是评估方法中产生最早、运用最广、最 成熟的一种基本方法。 2010-4-22  19世纪后期和20世纪早期，新古典主义学派地 将古典经济学派的供应－成本观点与边际学派 的需求－价格观点结合起来。  马歇尔认为市场力量将趋向于形成供求平稳， 他将供应与需求比成一把剪刀中不可相互分割 的两个刀片，共同决定了价值，这种供求平衡 论也就是称为马歇尔的剪刀价值论。  就短期而言，供应是相对固定的，价值是需求 的函数，而在完善的市场下，价格、成本和价 2010-4-22 值终将会趋于一致。  马歇尔成为第一个探讨评估方法特别是不动产 评估方法的现代经济学家，提出和发展了许多 在现代评估理论中广为应用的概念。  这些概念包括根据收益折现确定价值、建筑物 和土地折旧对价值的影响、建筑物类型和土地