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东营商业市场分析 任何产品在推向市场之前，都必须充分了解当前的市场环境，并对目标 客户进行深入的研究，才能客观、准确的预见未来市场。商业地产项目作为 一种特殊产品，同样需要依托于区域商业市场并符合当地客户的需求才能生 存和发展。力求通过对区域商业市场环境以及客户需求的研究和分析，来寻 找市场空白点与客户需求点的结合部位，从而为本项目的产品定位提供客观、 坚实的理论依据。 一、 一、 东营宏观商业市场分析 （一） （一） 总体商业市场动量 变化以及需求趋势 1、 1、 2004 年商业消费力市场总体状况 2003 年东营市经济在 2002 年发展良好的基础上，继续保持较快增长， 主要经济指标运行态势较为平稳。消费品市场总体运行良好，2003 年全市累 计实现社会消费品零售额 91.09 亿元，同比增长 15.7%，扣除价格因素，实 际增长 16.5%。2002 年全市社会消费品零售额为 84.35 亿元， 按照此发展势 头，今年可望突破 105 亿元。东营消费结构升级趋势依然延续，且住房消费 的快速增长带动了消费品市场中建筑及装潢材料类、家具类、家用电器和音 像器材类等商品的消费升温。 2004 年，这 三类商品分别实现零售额 15.6 亿 元、8.1 亿元和 86.3 亿元，同比增长 90.1%、 22.8%和 19.4%。 2、 2、 2004 年商业消费及需求市场特点分析 1） 1） 餐饮市场增势强劲 2004 年，居民人均在外饮食支出为 774.3 元，同比增长 30.8%，全市餐 饮业累计实现零售额 6.2 亿元，同比增长 58%，即使剔除非典造成的基数影 响，仍达到 37.9%的高 增长。 2） 2） 消费增长点明显扩散，市场呈现多点带动局面 2004 年东营市消费品市场增长点明显扩散，打破了去年汽车独掌市场的 局面。据对限额以上企业类值统计，在 24 类商品中，有三分之一的商品增幅 在 20%以上，其中服装鞋帽纺织品类、金银珠宝类、电子出版物及音像器材 类，石油制品类分别实现零售额 5.4 亿元、0.9 亿元、0.2 亿元、3.4 亿元， 增长 26%、32.4%、20.2%、48.3%， 这四类商品对全市限额以上企业零售额的 贡献率为 57.8%，同比提高了 44.4 个百分点。 3） 3） 消费收入变化：价格总指数略有上升，基础产品价格呈上涨趋势 2004 年居民消费价格指数 100.3%，其中食品类价格指数 103%，拉动总 指数上升 0.9 个百分点。工业品出厂价格指数 102.4%，比上半年高出 0.1 个 百分点。 4） 4） 城乡居民收入稳步提高 城市居民人均可支配收入增长 11.5%，农民人均现金收入增长 7.6%。 5） 5） 三大需求群体齐头并进 随着各国零售业巨头抢滩国内零售业市场，跨国零售企业对大型主力点 的需求明显增加。同时国内大型零售企业的扩张形成了东营市商业物业需求 的另一主力。另外，许多中小投资者纷纷看好东营商业市场的投资潜力，成 为东营产权式商铺和住宅底商的强有力需求者。 6） 6） 服务性消费支出增长加快 目前，在东营市居民消费支出中，食品、衣着等一般性商品增幅在 10% 左右，而家庭服务、文化娱乐等服务性消费支出达到 20%以上。2004 年，东 营市城镇居民服务性消费支出增长 9.8%，服务性消费占总消费支出的 32.8%， 提高了 1.8 个百分点。 （二） （二） 2004 年度商业地产市场年度供应量及市场状况盘 点 在分析了 2004 年的消 费市场消费力及需求状况后，我们一起来看一看本 年度商业地产市场供应量状况，并依据市场供给给出增量情况对本年度主要 商业项目以及主要商业圈进行分类分析。 1、 1、 商业供给量状况分析 在商业市场供给量以及供给状况方面，2004 年主要呈现以下几个特征： 2004 年是东营商业地产发展迅速的一年，商业地产供应量激增。 根据东营市商业发展规划，预计在 2005 年人均商业面积将