嘉宏地产龙城大道项目前期策略.pdf

立势 与 破局 嘉宏地产龙城大道项目前期策略 天启开启机构 2010年4月 一、策略前思考 ① 企业视角 从晋陵路八号说起…… 之于企业品牌 嘉宏高端物业开发的第一次尝试 ① 项目单方收益高，但规模贡献小 ② 体量有限，持续影响力低 难以完成对企业品牌张力的大幅提升 之于市场竞争 ①外来品牌开发商的集中导入，将要提升的是整个城市的开 发水平 ②同时，本土企业的地头优势将被削弱 龙湖来了 华润来了 绿地来了 雅居乐来了 和记黄埔来了………… 在竞争格局重建之际 为嘉宏通过转变开发模式，迎接挑战，提供了宝贵的经验 核心观点 惟有通过项目完成企业品牌的二次成长 才不至于在新的竞争格局中落败 龙城大道项目所承载着的使命与机遇 ［使命］ ［机遇］ ①提升企业开发水平 ①以差异化开发模式打破新城 ②为企业在城市中寻找新的品 本土独大的局面 牌占位 ②引领常州中高端物业的开发 ② 项目视角 约46万平米总建筑面积，5-6年的开发周期 一 地块编号 QQ070109 地块名称 湾城北路西侧、龙城大道南侧 、 地 地块位置及四至 东至湾城北路，南至丁横河，北至龙城大道 块 地块及其周边现状概况 规划地块内有苏家塘村，大部分为空地和水域 概 况 建设基地面积 162920㎡ 二 规划用地性质 商业、居住混合用地（C2/R2） 、 规 容积率 2.2-2.8 划 建筑密度 ≤35% 控 制 绿地率 ≥30% 指 室外地坪标高 ≥黄海高程4.2米。 标 要 建筑高度 ≤100米 求 必须从实现项目长期价值成长的角度来指导开发 核心问题梳理 ［市场］ 城东板块在常州城市发展的地位及本案的影响何在 区域市场的发展空间及购房者的特征是怎样的 ［项目］ 目标客户的确立与产品之间如何联系 项目5年左右的开发周期，面对风险，如何兼顾安全与利润 二、课题解析与核心判断 关键解读 读懂城市才能读懂土地，必须从城市的角度定义土地 2009年以前：常州“一体两翼”空间布局——城市突围的第一次尝试 北依长江，南临太湖，是常州重点发展南北两翼的地缘依托 然而，南北过长的纵深并没有形成中心区人口的有效外延，相反却导致了各 自为政的发展局面 第二阶段 第三阶段 第一阶段