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一、市场环境分析 （一）河西板块环境分析 河西板块概述 南京版图中，河西板块包括自三岔河大桥开始秦淮河以西，赛虹桥立交 南面凤台南路以西区域。根据自然发展情况逐步发展成为三大片区：北部龙 江片区，中部江东片区，南部奥体片区。 北部龙江片区，发展于2000年前后，最早大批高教老师、政府人员移居 龙江，高层次人群带动板块快速发展，目前已经基本发展成熟，城市格局已 经形成。 中部片区，发展时间较晚，以前为老旧小区及棚户区，07年万达地产进 入后大手笔的建设拉开了江东片区发展的序幕，同时也改变河西过去河西以 龙江与奥体为主的“哑铃式”发展格局，目前形成江东片区。 南部奥体片区，借助“十运会”召开的契机，定位奥体片区为南京新城市 中心，与新街口形成“双核”，目前奥体周边业已发展成熟，逐步向南部发展 （本案正是位于奥体南部，规划CBD二期南端） （一）河西板块环境分析 河西板块总体市场分析 • 河西板块05、09年供应量超过 河西板块商品住宅量价走势 120万平米，其他年度供应量在 200 18000 90万平米上下徘徊； 180 16000 • 河西板块销售量高潮出现在2006 160 14000 年，成交167万平米，08年遭遇 140 12000 滑铁卢，成交仅为66.67万平米， 120 10000 但随后09年成交再次突破130万 100 8000 平米，良好的发展预期使得总体 80 60 6000 上供不应求； 4000 40 • 河西板块成交均价每两年进入一 20 2000 个平稳期，但2009年的均价涨幅 0 0 远远超过了07年的涨幅，达到 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 15000元/平米水平。 上市量 成交量 成交价格 05-09年河西板块商品住宅量价走势 （一）河西板块环境分析 河西板块供销比分析 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 合计 上市量 175.49 98.42