世联南京保利地产仙林项目产品定位沟通.pdf

谨呈：保利地产 决胜仙林 ·鼎定金陵 南京保利地产仙林项目产品定位沟通 上海世联房地产顾问有限公司 ２００9. 10 项目定位的基础 ►环境好（区域环境与内部环境 ） ►产品素质（密度低、品质高 ） ►舒适性高（户型、配套） 客户价值 ►中等规模、低容积率 定位 ►低密度为主，产品品质高 ►►临轨道交通临轨道交通 ►品牌开发商开发 ►品牌开发商 本体条件 竞争环境 ►自然资源同质 项目现状项目现状——地块现为农块现为农地 ，，北临仙林北临仙林大道道 ，，东临城头路东临城头路 ，，西南均临规划道路西南均临规划道路 ，， 北面高出仙林大道6~8米，内有少量水塘，地块进入性较差。 地块东侧毗邻仙龙湾地块，为同等规划条件，同等规模的直接竞争对手。 项目开发方向的初步思考项目开发方向的初步思考 限制条件 纯多层社区纯多层社区 1.2容积率 纯洋房＋少量别墅 18米限高 别墅别墅++洋房洋房++多层混合社区多层混合社区 28%建筑覆盖率 本项目将面临如下的核心问题本项目将面临如下的核心问题 城市近郊低密度大盘 如何实现与仙龙湾等项目差异化，突破仙林 VSVS 全低密度社区在的同质化竞争，成功占位南 同质化市场环境 京高端市场，成就企业品牌代表作？ 高开发成本 VS 在限高18米，28%覆盖率下，如何提升单方 区域价格天花板 建面产出，获得开发价值最大化？ •PART1 市场机会扫描 仙林仙林 一座学府之城 · 一座生态之城 西靠紫金，北依栖霞，东达宝华、汤山，南临青龙山 南师大南师大、、南财大南财大、、南邮南邮…………1515所高校院校所高校院校 玄武软件园、马群科技园、徐庄软件园 地铁2号线，城际铁路 自然景观秀美，人文资源得天独厚的仙林新市区 仙林区域规划方向 4个片区+2个组团  全市“一城三区”的重要组成部分，仙林在南京的 城市空空间布局中具有有重要的战略地位位 ，建成后将成 为一座占地80平方公里，拥有50至60万人口的现代 化新城。  仙林新市区4个片区+2个组团：大学集中区（仙鹤 片区）、科技产业园（白象片区）、国际会展交流 区区 （（麒麟片区麒麟片区））、高尚住宅区高尚住宅区 （（青龙片区青龙片区）） ，玄武玄武