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房地产企业视同销售财税处理分析 　　[摘 要] 为应对激烈的市场竞争，促进楼盘尽快销售，加速资金回笼，减轻还贷压力，很多房地产企业都在销售广告中注明客户购房可赠送车位、精装修、电器、家具、汽车等。对此类经常发生的促销行为，现行税收法规没有做出明确规定，各地税务机关对此问题也有不同看法，导致在实务中经常发生企业有税务机关意见不一致的现象。房地产企业业务形式多，涉及行业和范围广，纳入增值税征收范围后其财税处理更加复杂，需要对此问题进行深入分析。　　[关键词] 房地产企业；视同销售；财税处理　　doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . XX. 21. 002　　[中图分类号] F275； [文献标识码] A [文章编号] 1673 - - 0006- 02　　0 引 言　　XX年5月，?I改增在房地产、金融保险、建筑、生活服务业全面铺开，上述四个行业被纳入增值税征收范围。其中，房地产业作为我国国民经济与社会发展的支柱行业之一，其纳税数量在税收总额中占有极高的比重。此外，房地产企业作为连接建筑、金融保险等行业的中枢，被纳入增值税征收范围后，作为增值税抵扣链条的重要一环，其增值税财税处理比较复杂，需要引起相关部门的高度重视。本文主要对房地产企业经常发生的买房赠装修、家电家具、车位等业务如何进行财税处理进行深入分析。　　1 房地产企业视同销售业务理论分析　　为应对激烈的市场竞争，促进楼盘尽快销售，加速资金回笼，减轻还贷压力，很多房地产企业都在销售广告中注明客户购房可赠送车位、精装修、电器、家具、汽车等。对此类经常发生的促销行为，现行税收法规没有做出明确规定，各地税务机关对此问题也有不同看法，导致在实务中经常发生企业有税务机关意见不一致的现象，争论的焦点往往在于：对房企赠送客户的车库、车位、装修、家电、汽车等是属于视同销售还是属于混合销售，是否需要单独缴纳增值税。　　XX年3月，财政部与国家税务总局联合发布的《营业税改征增值税试点实施办法》规定：①单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，视同销售不动产；②一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。　　目前，房地产企业向顾客赠送车库、车位、精装修、家具、家电、汽车等财产是否属于视同销售，是否需要单独缴纳增值税，在实务中存在较大争议。目前存在三种观点：①房地产企业在销售房产的同时将车位、装修、家电、家具、汽车等赠给顾客的行为，属于混合销售，应将所赠送财产的公允价值与房产本身价款合并，按照11%的税率征收增值税；②上述行为属于兼营行为，对房地产企业赠送的家电、家具、汽车的行为应单独按照市场价格和17%的税率征收增值税，对赠送的装修按照市场价格和11%的税率征收增值税；③上述行为不属于混合销售或兼营行为，房地产企业赠送上述财产的行为并非无偿，其价款已经含在房款中，无需再单独缴纳增值税。　　笔者同意第三种观点，理由在于：①《营业税改征增值税试点实施办法》已经明确规定，只有当一项销售行为既涉及服务又涉及货物，才称为混合销售。而房地产企业销售房产的同时赠送家电、家具、车位等财产的行为不存在提供劳务，不属于混合销售；②销售家具、家电并非房地产企业的主要经营活动，而是为了促进房产销售而发生的顺带行为，不符合兼营行为的要求；③精装修本身就是房产的组成部分，装修款已经暗含在房款中，无需对其单独征收增值税。随着社会发展，各种家具家电也成为房屋本身不可获取的组成部分，可以视为装修的一部分，其价款也已经含在房款中提前由房地产企业收取，无需对其单独征收增值税。　　但需要注意的是，如果房地产企业不是在销售房产时赠送上述财产，而是单独通过组织产品推广会、业主答谢会等方式将上述财产赠送给不特定的顾客或业主，就应当作为视同销售，单独缴纳增值税并计入销售费用。　　2 具体案例分析　　XX年10月，某房地产企业销售一批精装修房产，合同约定：房产价款为9 000万元，赠送业主价值500万元的各种家电。该房产装修前的价值为7 500万元。　　企业应计算的增值税销项税额为：9 000÷×11%=万元，确认的销售收入为9 =8 万元。对赠送的家电产品无需单独缴纳增值税。会计处理为：　　购入家电 借：库存商品 500 万元应交税费-应交增值税 85万元 贷：银行存款 585万元　　销售房产 借：银行存款 9 000万元　　贷：主营业务收入 8 万元 应交税费-应交增值税万元　　如果该企业为答谢购房业务，后举办有奖竞猜活动，向部分购房顾客发放奖品价值10万元，会计处理为：　　购入家电 借：库存