策源_武汉巴登城别墅项目市场分析与客户定位研究报告.pdf

谨呈：武汉巴登城投资有限公司 造镇 THE WORLD IS FLAT 价值第一 客户第 二 策源地产·武汉公司·市场部 2011-5 报告纲要 一、项目本体解析 二、市场分析与定位 三、客户分析与定位 1.1.项目目标 2.1.武汉别墅市场 3.1区域项目客户借鉴 1.2.项目理解 2.2.竞争项目对比研究 3.2新兴市场机会 1.3.项目约束条件 2.3. 项目价值体系 3.3客户需求特征 1.4.项目发展核心问题 2.4. 项目定位 3.4客户定位 1.1.项目目标 第一部分：项目本体解析 1.2.项目理解 1.3.项目约束条件 1.4.项目核心问题 项目目标 利润+品牌 区域炒作；打响品牌，回收现金流。 •客户的目标实质上是项目的宏观愿景。 •现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。 目标1 现金流：2011年完成2万㎡别墅销量，回流现金。 目标2 品牌：将本项目做成光谷南标志性复合型项目之一，具有 较强的昭示性，同时实现品牌效应。 目标3区域炒作：区域知名度与价值均不够，需要炒热区域价 值，从而提升项目自身价值； 4 项目理解 资源有限 区域价值有限，自身造城提升区域价值。 再造价值 项目地处江夏五里界，属城市边缘交接带，周边原住民少——客 项目的区域价值有 户导入型项目，必须吸纳外区域客户。 限。 大规模复合型地产：业态包括温泉、酒店、高规格高尔夫球场、 项目自身的规模优 低密度住宅等——项目自身物业丰富且定位档次较高，造城模 势能一定程度上提 式。 升区域价值。 旅游地产主题——高尔夫与温泉等旅游度假业态形成项目的核心 驱动力，消除区域距离感。 5 项目约束条件 诸多制约 不适宜第一居所定位，向营销提出更高要求 区域认知度低——五里界为陌生区域，无特色产业或者强势景观资源支撑； 周边配套匮乏——生活配套几近为零，因此不适合作为第一居所。 交通导入与昭示性较差——影响未来的客户导入； 配套与公建设施建设滞后——一期销售带来较大难度，且影响整体项目的入市 形象。