陕西信息大厦报告初稿.pdf

第一章 市场环境调查分析 一、宏观市场环境分析： 1、 政治法律环境分析 2004 年已过去了一半，回头望望，记忆中似乎总留下许多难忘 的东西。于每个人是如此，对于西安逐步趋向规范的房地产界而言， 能影响深远、留下永久记忆的无非是各种政策法规的先后出台，其对 今后房地产业的发展和规范无一不是弥足珍贵的一笔。 各种对房地产影响深远的政策法规集中在土地、金融、拆迁、行 政、市场五方面，由此说2004 年上半年是房地产业界的“政策年” 并没有丝毫的虚夸。现在，让我们由近及远再次一一回顾，定能生出 很多感悟来。 A、期房限转实名购房 日前，记者从西安市国土资源和房屋管理局获悉，近期出台了《关 于加强商品房预售有关问题的通知》，通知规定：已经签订买卖合同 的商品房在未取得房屋所有权证前不得转让；解除合同的商品房须注 销登记后，由开发商统一销售；预售商品房不得转让。 另外，通知中另一大热点是，今后西安市实行商品房预售实名制， 即房产开发公司在预售商品房时，必须查验买受人或其代理人有效身 份证明；代理购买预售的商品房时，应查验买受人书面委托书或法定 监护证明。 1 相关专家分析，政府此次出台的期房限转、实名购房政策无疑限 制了“炒房”行为，推进西安房地产市场的进一步规范，同时将对西 安市场带来房价有效的平抑。 B、《行政许可法》首度发威 《行政许可法》于今年7 月 1 日才开始实施，7 月10 日关于房 地产而引起的第一起行政许可法案在北京一审公开审判，并最终以业 主“告倒”北京市规划委而画下具有启迪意义的句号。 《行政许可法》在北京的首度发威，无论是西安的行业政策制定 者、西安的开发商，还是西安的购房者，从首个案例中都可找寻到属 于自身的启迪意义。这使得在房地产交易中一直处于弱势群体的业 主，此次在与开发商、政府的博弈过程中的“大捷”不能不说明行政 许可法的适用性强且具有权威性，开发商必须注重规则，否则会为其 行为承担后果，法律作为维权的武器是可以讨到公道的，所有这些令 人可喜的现象都昭示了房地产市场的进步。 由此分析，《行政许可法》不是护佑一方神仙的“魔法杖”，而 是在公平、适用原则上对合法行为的有力支持与保护，政府、开发者、 置业者概莫能外。 C、严控土地审批规范市场 4 月29 日，国务院办公厅下发《关于深入开展土地市场治理整 顿严格土地管理的紧急通知》，提出再用半年左右的时间，深入开展 土地市场治理整顿，同时实施“三个暂停”，即全国暂停审批农用地 转非农建设用地，暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改，对 2 新批的县改市（区）和乡改镇，暂停修改涉及土地利用的各类规划。 这一规定的出台，以迅雷不及掩耳之势令许多开发商处于了土地“断 顿”的危机之中，作为房地产衣食父母的土地终于真实地面临了资源 稀缺的窘困问题。 随后，国土资源部、国家发展和改革委员会于 6 月8 日又联合颁 布 《关于在深入开展土地市场治理整顿期间严格建设用地审批管理的 实施意见》，进一步加大了土地审批的严谨程度。政策一出台，各地 乱设开发区的圈地之风被遏制，新设开发区和扩大规模的审批被亮起 红灯。“土地审批”便成为一个特别敏感的关键词。开发商的土地来 源问题一时之间成为了全国房地产市场的梦魇，西安当然也不会例 外。 业内人士分析，特别对于起步较晚、市场专业程度有限的西安， 一级市场的混乱格局衍生了许多不规范、不专业的项目运作程序，这 些政策法规的颁布实施无异于一把巨大的手术刀剖开了这急需医治 的病患。 D、银行房贷风险管理促房产市场“洗牌” 在金融政策方面最具影响力的莫过于2月26日银监会颁布的《商 业银行房地产贷款风险管理指引》。此举针对不同类型的项目和不同 地区的项目，利用不同的风险政策在不同时期采取不同的监控风险的 措施，并切实关注借款人的偿贷能力、偿贷意愿及信用记录等直接决 定项目风险的因素。这对于急需资金做后盾的房地产业，无疑带来了 诸多的难题。